Переговоры в строительной сфере позволяют согласовать условия договора подряда и цену работ. Однако свобода договоренностей зависит от того, обязательно ли проведение подрядных торгов и какие правила формирования цены применяются к объекту. Поэтому перед согласованием условий нужно определить порядок заключения договора, а затем оформить результаты переговоров с учетом ограничений этого порядка.
Общие правила заключения договоров установлены главой 28 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК). Для строительного подряда они применяются с учетом специальных актов. При работе с конкретным объектом следует проверить применимость этих актов и их редакцию к соответствующему периоду заключения и исполнения договора.
Определите, как выбирается подрядчик
Пункт 3 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450, связывает договорную цену с результатами подрядных торгов или переговоров. При переговорах основой служит цена предложения подрядчика-претендента. Если ни торги, ни переговоры не проводились, цена определяется соглашением сторон.
Прежде чем обсуждать договор напрямую, важно установить, предусмотрено ли обязательное проведение торгов. Вопрос об обязательности торгов связан, в частности, с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве». Если торги не обязательны, при заключении договора стороны руководствуются пунктом 7 Правил № 1450.
Для объектов с обязательными торгами пункты 71–72 Положения о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 марта 2005 г. № 235, предусматривают заключение договора по результатам торгов не позднее 20 дней либо в иной срок, указанный в извещении. В договор включаются существенные условия, сформированные по результатам торгов или переговоров. Этот подход отражен в судебных разъяснениях «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда».
Согласуйте и обоснуйте цену предложения
Цена предложения подрядчика должна иметь расчетную основу. При ее формировании учитываются проектная и сметная документация заказчика, прогнозные индексы стоимости строительно-монтажных работ, налоги и предусмотренные применимыми правилами отчисления в фонд развития строительной отрасли.
В документе «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» рассматриваются способы определения цены предложения: ресурсный метод по нормативам расхода ресурсов либо расчет на основе сметной стоимости с применением конкурсного коэффициента. Коэффициент подрядчик устанавливает самостоятельно.
На переговорах важно сопоставить предложение подрядчика с документацией заказчика и понять, какие затраты включены в цену. Согласование итоговой суммы следует увязать с расчетом и условиями договора, чтобы при его исполнении стороны одинаково понимали содержание ценовой договоренности.
Отдельное регулирование предусмотрено Положением о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденным в составе постановления № 235. При выборе порядка расчета нужно определить, распространяется ли это положение на конкретный объект.
Оформите результат переговоров
Результаты согласования цены оформляются протоколом согласования договорной (контрактной) цены на строительство. По пункту 8 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2011 г. № 1553, согласованная цена остается неизменной до завершения строительства, кроме предусмотренных законодательством случаев.
Значение этого правила иллюстрирует судебное дело «Рассмотрено дело о взыскании задолженности по договору на строительство комплекса». При подготовке договора следует сопоставить протокол согласования цены с его ценовыми условиями и основаниями возможной корректировки.
Проверьте пределы изменения условий
По пунктам 72–73 Положения о подрядных торгах № 235 стороны могут по взаимному согласию включить отдельные условия, которые не рассматривались на торгах или переговорах, если они не изменяют условия проведенной процедуры.
При этом изменение существенных условий, в том числе предмета и цены, а также других условий, на основании которых определялся победитель торгов, ограничено: исключения должны быть прямо предусмотрены законодательством. В судебных разъяснениях «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» обращается внимание на эти пределы. Само по себе согласие заказчика и подрядчика не устраняет установленные ограничения.
Поэтому перед подписанием договора или дополнительного соглашения нужно сравнить новые формулировки с условиями, согласованными по результатам процедуры. Особого внимания требуют изменения объема работ и цены.
Установите основание для корректировки цены
Неизменная цена может корректироваться при наличии предусмотренного основания. Пункт 10 Положения № 1553 предусматривает, в частности, следующие случаи:
- изменение проектной документации по инициативе заказчика;
- изменение налогового законодательства;
- изменение стоимости материалов или машин, если такая возможность предусмотрена договором;
- отклонение индексов цен от прогнозных более чем на два процентных пункта;
- несвоевременное финансирование со стороны заказчика.
Для пересмотра цены следует определить конкретное основание и сопоставить его с условиями договора. Возможность корректировки по предусмотренному основанию не означает, что стороны вправе произвольно заменить цену, согласованную на переговорах.
Учитывайте последствия нарушения порядка заключения договора
Нарушение законодательных требований к заключению договора строительного подряда может повлечь его недействительность по статье 167 ГК. Судебные разъяснения «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» также указывают на риск ничтожности соглашения, которым изменяются условия, сформированные по результатам переговоров, вопреки установленным ограничениям.
Перед подписанием документов проверьте, правильно ли выбран порядок заключения договора, перенесены ли в него согласованные условия, оформлена ли цена и есть ли допустимое основание для каждого предлагаемого изменения. Такая проверка помогает оценить правовой результат переговоров до начала исполнения договора.
Нормативная база
- Гражданский кодекс Республики Беларусь: глава 28 и статья 167.
- Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450: пункты 3 и 7.
- Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве».
- Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 марта 2005 г. № 235: пункты 71–73.
- Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утвержденное в составе постановления № 235.
- Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2011 г. № 1553: пункты 8 и 10.
- Судебные материалы «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» и «Рассмотрено дело о взыскании задолженности по договору на строительство комплекса».
- Документ «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» в части формирования цены предложения подрядчика.
Этот материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не заменяет консультацию по вашей конкретной ситуации.