Если дом был получен одним из супругов по договору дарения, исходно такое имущество обычно относится к его личной собственности. Но при разводе этого вывода бывает недостаточно, если в период брака дом существенно реконструировали, переоборудовали или иным образом увеличили его стоимость за счет общих средств супругов либо вложений второго супруга.
Именно поэтому в ситуации, когда дом был подарен площадью 54 кв. м, а после реконструкции стал 91 кв. м, безопаснее оформлять не простую расписку, а нотариальное соглашение о разделе имущества с понятным описанием происхождения дома, произведенных улучшений и достигнутых договоренностей между бывшими супругами.
Почему одного факта дарения может быть недостаточно
Сам по себе договор дарения важен, потому что имущество, полученное в дар, обычно не входит в состав общей совместной собственности супругов. Такой подход отражен в судебных разъяснениях о применении законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака.
Однако при этом в практике по спорам о праве собственности на жилые помещения учитывается и другое правило: если в период брака в такое имущество были вложены общие средства супругов либо личные средства второго супруга и эти вложения значительно увеличили стоимость имущества, оно может быть признано общей совместной собственностью полностью или в соответствующей части. Для дома это особенно важно, когда речь идет о реконструкции, переоборудовании или заметном увеличении площади.
Поэтому при нотариальном оформлении договоренности лучше прямо фиксировать оба обстоятельства: первоначальное получение дома по дарению и последующие улучшения в браке.
Какой документ обычно подходит в такой ситуации
Если бывшие супруги хотят урегулировать вопрос без суда, обычно используют соглашение о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов. Нотариальное удостоверение такого соглашения предусмотрено главой 101 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий.
Такой формат обычно подходит лучше, чем простая расписка или общее заявление о том, что одна сторона не возражает против будущей сделки. Расписка может подтвердить передачу денег, но она не заменяет полноценного урегулирования вопроса о правах на недвижимость и не всегда устраняет будущие претензии по поводу вложений в дом.
Что важно описать в соглашении
В тексте соглашения обычно имеет смысл последовательно указать:
- кто именно является сторонами соглашения;
- что дом изначально был подарен одному супругу по договору дарения;
- что в период брака в дом были произведены улучшения, в результате которых его площадь увеличилась;
- что стороны признают наличие имущественного вопроса в связи с этими улучшениями;
- кому в итоге переходит право на дом после урегулирования;
- выплачивается ли второй стороне денежная компенсация и в каком размере;
- что после исполнения соглашения стороны не имеют друг к другу имущественных претензий по этому дому.
Такой порядок помогает избежать двусмысленности. Для нотариуса обычно важно видеть, за счет чего возник спорный имущественный элемент и каким образом стороны его урегулировали.
Какие формулировки обычно имеют принципиальное значение
В описании дома полезно разделять его первоначальный статус и последующие изменения. Обычно это делают так: сначала указывают, что жилой дом был получен одним из супругов в дар от матери по конкретному договору дарения и первоначально имел площадь 54 кв. м, а затем отдельно фиксируют, что в период брака за счет вложений была проведена реконструкция или иные улучшения, после чего общая площадь составила 91 кв. м.
При описании достигнутой договоренности важнее не абстрактная фраза об отказе от дома, а ясное распределение прав и последствий. Если бывшая супруга получает денежную компенсацию, в соглашении обычно прямо указывают сумму, порядок и срок выплаты, а также то, что после получения этой суммы она не заявляет имущественных требований в отношении дома и не возражает против распоряжения им собственником.
Если стороны хотят, чтобы после урегулирования собственник смог подарить дом обратно матери, это тоже лучше связывать не с отдельной бытовой формулировкой, а с четким указанием, что после раздела и выплаты компенсации у второй стороны отсутствуют возражения против распоряжения домом. На практике нотариус обычно оценивает не только слова об отказе, но и то, достаточно ли точно урегулирован сам имущественный вопрос.
На какие нормы обычно ссылаются при оформлении
При подготовке соглашения по таким ситуациям обычно ориентируются на статьи 23 и 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, а также на статью 259 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Эти нормы используются как правовая основа для урегулирования имущественных отношений между супругами и бывшими супругами, когда вопрос касается общей совместной собственности и ее раздела.
Если в тексте затрагивается именно нотариальное удостоверение, практическое значение имеет и Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, поскольку по ней нотариус проверяет состав имущества, основания возникновения прав и документы, подтверждающие время и способ приобретения недвижимости.
Какие документы обычно понадобятся нотариусу
На практике обычно готовят:
- паспорта обеих сторон;
- свидетельство о расторжении брака;
- документы на дом и сведения о государственной регистрации;
- договор дарения, по которому дом был передан;
- технический паспорт или иные документы, из которых видно изменение площади;
- документы, подтверждающие реконструкцию, переоборудование или иные улучшения, если они сохранились;
- документы о согласованной денежной компенсации, если она уже передана либо будет передаваться по соглашению.
Даже если часть вложений подтверждена неидеально, для нотариуса и для будущей устойчивости соглашения полезно собрать максимум документов, показывающих исходное состояние дома и его последующее изменение.
Почему лучше избегать расплывчатой расписки
В подобных имущественных ситуациях главная проблема расписки в том, что она часто фиксирует только передачу денег, но не раскрывает, какие именно права и претензии прекращаются. Если затем возникнет спор, одна сторона может утверждать, что деньги передавались не как компенсация за имущественную долю, а по другому основанию.
По этой причине безопаснее, когда в нотариальном соглашении прямо указано, что выплата связана именно с урегулированием вопроса о доме, улучшенном в период брака, и что после исполнения соглашения стороны подтверждают отсутствие взаимных имущественных претензий по этому объекту.
Когда без суда может не получиться
Если у нотариуса возникнут сомнения в правовом режиме дома или в достаточности документов, он может рекомендовать разрешать спор в судебном порядке. Это особенно вероятно тогда, когда стороны по-разному понимают объем произведенных улучшений, источник средств либо последствия будущего дарения дома третьему лицу.
В такой ситуации вопрос иногда решают через иск о разделе имущества с последующим мировым соглашением. Но если бывшие супруги действительно согласовали условия, компенсацию и отсутствие дальнейших претензий, нотариальное соглашение обычно остается наиболее прямым способом урегулировать вопрос без отдельного судебного спора.
Вывод
Если дом был подарен одному супругу, но в браке был существенно улучшен, в соглашении нужно одновременно отразить и первоначальное личное происхождение имущества, и обстоятельства реконструкции, из-за которых у второго супруга мог возникнуть имущественный интерес. Практически надежнее оформлять именно нотариальное соглашение о разделе имущества, а не ограничиваться распиской.
Чем точнее будут описаны происхождение дома, характер улучшений, сумма компенсации, отказ от дальнейших претензий и возможность дальнейшего распоряжения домом, тем меньше риск спора после подписания документов.
Нормативная база
- Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, в частности статьи 23 и 24.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, в частности статья 259.
- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, в том числе глава 101.
- Судебные разъяснения о применении законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака.
- Судебные разъяснения по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, в части вложений, значительно увеличивающих стоимость имущества.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.