Если квартира находится в долевой собственности, просто "отказаться от доли" для продажи обычно недостаточно. По статье 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь каждый участник долевой собственности вправе сам распоряжаться своей долей: продать ее, подарить или совершить другую сделку. Поэтому в такой ситуации сначала нужно понять, что именно вы хотите сделать: продать всю квартиру одному покупателю, продать только отдельную долю или оформить представителя для сделки.
Для продажи всей квартиры как одного объекта нужно участие всех собственников. Это означает, что сыну недостаточно только сообщить, что он не возражает против сделки. Его доля тоже должна участвовать в продаже: либо он подписывает документы сам, либо выдает доверенность представителю, либо заранее отдельно распоряжается своей долей.
Когда нужен отказ от преимущественного права покупки
Если продается не вся квартира сразу, а только доля одного из собственников постороннему лицу, действует статья 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь. У остальных участников долевой собственности появляется преимущественное право покупки такой доли по той же цене и на тех же условиях.
Из этого правила следует практический порядок:
- продавец доли письменно уведомляет остальных собственников о продаже;
- в уведомлении указывают цену и другие существенные условия;
- для недвижимости другим участникам обычно дают месяц на решение;
- если они откажутся от покупки или не воспользуются своим правом в этот срок, долю можно продать третьему лицу.
Именно для такой ситуации и нужен письменный отказ от преимущественного права покупки. Но этот документ не заменяет распоряжение собственной долей сына. Если ваша цель именно продать квартиру целиком, отказ от преимущественного права покупки сам по себе вопрос не закрывает.
Что может сделать сын, если он находится в России
На практике обычно рассматривают два варианта.
Первый вариант: сын оформляет документ, связанный с преимущественным правом покупки, если продается доля другого собственника и нужно подтвердить, что он ее не выкупает.
Второй вариант: сын выдает доверенность на представителя, который подпишет документы по его доле в Беларуси. Такой путь обычно удобнее, когда нужно провести одну общую сделку по продаже всей квартиры.
Если же сын хочет не участвовать в общей продаже, а полностью выйти из состава собственников заранее, тогда вопрос решается уже отдельной сделкой с его долей, потому что статья 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь говорит именно о распоряжении долей через сделку, а не через односторонний "отказ" без оформления перехода права.
Нужно ли ехать к сыну и должны ли присутствовать другие дольщики
Обычно нет. Сын может оформить свой документ в России самостоятельно, без приезда родителей и без одновременного участия остальных собственников. Это касается и нотариального оформления доверенности, и нотариального оформления заявления, которое потребуется для дальнейшей сделки.
После этого документ передают в Беларусь, и уже здесь используют его при оформлении продажи. Такой порядок особенно удобен, если сын работает в России и не может приехать к дате сделки.
Подойдет ли документ, оформленный в России
Документ, оформленный у российского нотариуса, как правило, недостаточно просто подписать. Для использования в Беларуси обычно учитывают требования к легализации иностранных официальных документов. Постановление Министерства иностранных дел Республики Беларусь от 16 декабря 2025 г. № 15 исходит из того, что документы иностранного происхождения должны быть подготовлены так, чтобы их могли принять на территории Беларуси.
На практике обычно рассматривают два механизма:
- консульскую легализацию через уполномоченные органы и консульское учреждение Республики Беларусь;
- проставление апостиля, если для конкретного документа и применимых международных правил используется именно такой порядок.
Поэтому ориентироваться только на то, что документ составлен на русском языке, не стоит. Перед оформлением безопаснее заранее согласовать у белорусского нотариуса, какой именно вид документа нужен для вашей сделки и в каком виде его примут без замечаний.
Какие документы чаще всего оформляют
Если речь идет об отказе от преимущественного права покупки, в документе обычно указывают:
- данные сына;
- сведения о конкретной доле;
- адрес квартиры;
- ясное указание, что он отказывается от преимущественного права покупки на предложенных условиях;
- дату и нотариальное удостоверение.
Если оформляется доверенность, в ней важно точно описать полномочия представителя: право подписать договор, подать документы на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а при необходимости совершить иные действия по продаже доли.
Что происходит дальше в Беларуси
После получения оформленных документов стороны обычно обращаются к белорусскому нотариусу для подготовки и удостоверения сделки. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий исходит из того, что при продаже всей квартиры как одного объекта необходимо согласованное участие всех собственников.
Дальше документы подают на государственную регистрацию перехода права собственности. Если сделка затрагивает долю в праве общей собственности, нотариус и регистратор будут смотреть, соблюден ли порядок с преимущественным правом покупки и достаточно ли оформлены документы, поступившие из России.
Как действовать по шагам
- Определите, что именно планируется: продажа всей квартиры целиком или отдельной доли.
- Если нужно продать всю квартиру, решите, будет ли сын участвовать лично или через представителя по доверенности.
- Если оформляется документ в России, заранее уточните у белорусского нотариуса его форму и требования к легализации или апостилю.
- Сын самостоятельно обращается к российскому нотариусу и оформляет нужный документ.
- Документ подготавливают для использования в Беларуси и передают сюда.
- После этого собственники или представитель оформляют сделку в Беларуси и подают документы на государственную регистрацию.
Вывод
Сын может оформить необходимые документы в России самостоятельно, без приезда других дольщиков. Но для продажи квартиры важно различать две ситуации: отказ от преимущественного права покупки нужен при продаже доли другому лицу, а для продажи всей квартиры требуется участие сына в распоряжении своей собственной долей.
Если цель состоит именно в продаже всей квартиры одному покупателю, наиболее практичным решением обычно становится доверенность на представителя или личное участие сына в сделке. Форму документа и порядок его принятия в Беларуси лучше заранее согласовать с нотариусом до оформления у российского нотариуса.
Нормативная база
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, в частности статьи 246 и 253.
- Постановление Министерства иностранных дел Республики Беларусь от 16 декабря 2025 г. № 15 о легализации официальных документов.
- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.