Если дом был приобретен в период брака, исходная позиция такая: он относится к общему имуществу бывших супругов, даже если в документах собственником указана только мама. Поэтому при продаже нужно заранее решить не только вопрос самой сделки, но и порядок распределения денег между бывшими супругами.
По общему правилу выручка от продажи такого дома делится исходя из равенства долей. Но наличие двух несовершеннолетних детей, которые после развода остались с матерью, может стать основанием для увеличения ее доли. Это не происходит автоматически: доли можно определить по соглашению, а при споре - через суд.
Почему оформление дома на маму не делает его только ее имуществом
Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) устанавливает, что имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью независимо от того, на кого оно приобретено или кем из супругов внесены деньги. Такой же подход в отношении общей совместной собственности следует из статьи 259 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК).
Поэтому запись о том, что собственником дома является мама, сама по себе не исключает право бывшего супруга на долю. Если дом куплен во время брака и нет брачного договора, соглашения о разделе или доказательств, что дом был личным имуществом одного супруга, он обычно рассматривается как совместно нажитое имущество.
Судебная практика по делам о расторжении брака исходит из того, что разделу подлежит любое нажитое супругами в браке движимое и недвижимое имущество независимо от того, на кого оно оформлено. Для дома это означает, что второй бывший супруг может заявлять требование о разделе или о выплате ему части стоимости при продаже.
Какой будет базовая доля каждого супруга
Базовое правило - равенство долей. Статья 24 КоБС предусматривает, что при разделе общего совместного имущества супругов их доли признаются равными, если иное не установлено брачным договором. В таком же общем направлении работает правило статьи 257 ГК о совместной собственности.
На практике это означает стартовый вариант: по 1/2 каждому бывшему супругу. Если дом продается за согласованную цену и стороны не спорят о долях, деньги обычно можно распределить поровну.
Однако равенство долей - не единственно возможный результат. Закон позволяет учитывать конкретные семейные обстоятельства, включая интересы детей.
Как влияют несовершеннолетние дети
Часть 1 статьи 24 КоБС прямо позволяет суду отступить от равенства долей, если этого требуют интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Поэтому тот факт, что двое несовершеннолетних детей после развода остались с мамой, может быть важным аргументом в пользу большей доли матери.
В судебной практике по делам о расторжении брака встречается подход, когда суд увеличивал долю того бывшего супруга, с которым постоянно проживают несовершеннолетние дети. В одном из приведенных в практике примеров доли в жилом доме были определены не поровну: одному бывшему супругу - 42/100, другому - 58/100, поскольку с ним проживали трое несовершеннолетних детей.
Это не означает, что в каждой похожей ситуации суд автоматически установит 60/40 или другое конкретное соотношение. Суд оценивает обстоятельства: где живут дети, кто несет основные расходы, есть ли у сторон другое жилье, каковы интересы детей и есть ли иные причины отступить от равенства долей. Но требовать увеличения доли матери в такой ситуации можно.
Как лучше оформить продажу и раздел денег
Самый практичный вариант - до продажи заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества. Статья 24 КоБС допускает раздел общего имущества бывших супругов по обоюдному согласию путем письменного соглашения, которое подлежит нотариальному удостоверению.
В соглашении можно определить:
- кому какая доля в доме принадлежит;
- как распределяется выручка после продажи;
- получает ли один бывший супруг денежную компенсацию;
- учитываются ли интересы несовершеннолетних детей при распределении денег;
- кто и в каком порядке дает согласие на сделку.
Например, стороны могут согласовать раздел 50/50. Если бывшие супруги считают справедливым учесть, что дети живут с мамой, они могут предусмотреть другое соотношение, например большую часть выручки в пользу матери. Главное, чтобы это было прямо зафиксировано в нотариальном документе.
Если соглашения нет, вопрос будет решаться через суд. Тогда суд определит доли в праве на дом или порядок выплаты компенсации, а уже после этого можно безопаснее организовывать продажу и распределение денег.
Можно ли продать дом без согласия бывшего супруга
Даже если дом формально оформлен на маму, его режим как совместно нажитого имущества создает риск для сделки. Если бывший супруг не согласен с продажей или с распределением денег, сделка может стать предметом спора.
Поэтому до продажи стоит получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга или оформить соглашение о разделе имущества. Это снижает риск, что после продажи второй бывший супруг заявит требование о своей доле, оспорит порядок распоряжения домом или потребует компенсацию.
Если второй бывший супруг отказывается давать согласие или спорит о долях, безопаснее сначала решить вопрос о разделе: через переговоры, нотариальное соглашение или суд. Продажа до урегулирования спора может привести к дополнительным требованиям и блокировке сделки.
Что значит срок более четырех лет после развода
Для раздела имущества бывших супругов важно учитывать срок исковой давности. Часть 6 статьи 24 КоБС устанавливает трехлетний срок исковой давности по требованиям о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут.
Ключевой нюанс: этот срок исчисляется не просто с даты развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поэтому сам по себе факт, что после развода прошло более четырех лет, не всегда означает, что раздел невозможен.
Например, если бывший супруг все это время не спорил с пользованием домом, а нарушение своего права связывает именно с попыткой продажи без учета его доли, он может утверждать, что срок нужно считать с момента, когда он узнал о такой продаже или отказе учитывать его интерес. Но если будет доказано, что он давно знал о нарушении своего права и более трех лет не обращался за защитой, другая сторона сможет заявить о пропуске срока исковой давности.
Поэтому вопрос срока нужно оценивать отдельно по документам и фактической истории: кто пользовался домом, были ли споры после развода, обсуждался ли раздел, предъявлялись ли требования, когда бывший супруг узнал о намерении продать дом.
Практический вывод
Если дом куплен в браке, он обычно делится между бывшими супругами, даже если собственником в документах указана только мама. Базовый вариант - равные доли, то есть по 1/2 каждому. Но поскольку с мамой остались двое несовершеннолетних детей, есть основание просить увеличить ее долю при разделе.
Лучший порядок действий - до продажи оформить нотариальное соглашение о разделе имущества и прямо указать, как распределяются деньги от продажи дома. Если договориться не получится, спор нужно решать в суде: определить доли, учесть интересы детей и отдельно оценить срок исковой давности, поскольку после развода прошло более четырех лет.
Нормативная база
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статьи 257 и 259.
- Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, статьи 23 и 24.
- Практика применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака.
- Разъяснения по применению судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.