В такой ситуации важно не только то, что свободная часть территории фактически не занята, но и ее правовой режим. Если земля возле участка относится к землям общего пользования садоводческого товарищества (СТ), оформить ее в частную собственность одному члену товарищества обычно нельзя простым заявлением или договоренностью с соседями.
Дополнительное ограничение создает воздушная линия электропередачи (ВЛ). Земля под ней может попадать в охранную зону, где действуют специальные запреты и ограничения на использование территории.
Почему земля общего пользования не равна свободному участку
В садоводческом товариществе нужно отличать индивидуальные земельные участки членов СТ от земель общего пользования. К землям общего пользования обычно относятся дороги, проезды, разворотные площадки, проходы, территории под инженерными коммуникациями и другие участки, которые нужны для обслуживания всего товарищества.
Даже если часть такой территории визуально выглядит свободной, она может сохранять общее назначение: обеспечивать проезд, разворот машин, доступ к коммуникациям или безопасность эксплуатации линии электропередачи. Поэтому вопрос нельзя решать только по фактическому признаку "свободно 27 метров".
В акте по вопросу о конституционности решения Минского областного Совета депутатов о землях садоводческих товариществ сформулирован общий подход: земельные участки, находящиеся в общем пользовании членов товарищества, предназначены для обслуживания их общих интересов, поскольку без таких земель невозможно нормальное пользование индивидуальными участками.
Из этого следует практический вывод: изъятие части общей территории в пользу одного члена СТ может затронуть права остальных членов товарищества. Особенно если хотя бы часть территории используется для разворота машин или проезда.
Что меняет охранная зона высоковольтной линии
Охранная зона ВЛ - самостоятельный и очень важный фактор. По строительным нормам (СН) 3.03.04-2019 охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи определяются расстоянием от крайних проводов в каждую сторону. Размер зависит от напряжения линии:
| Напряжение ВЛ | Расстояние от крайних проводов в каждую сторону |
|---|---|
| до 20 кВ | 10 м |
| 20-35 кВ | 15 м |
| 35-110 кВ | 20 м |
| 110-220 кВ | 25 м |
| 220-500 кВ | 30 м |
| 500-750 кВ | 35 м |
Например, если линия относится к диапазону 35-110 кВ, охранная зона составит 20 метров от крайних проводов в каждую сторону. Конкретный размер можно определить только после уточнения напряжения линии и ее расположения относительно границ участка.
По пункту 6.4.8 СН 3.03.04-2019 в охранной зоне ВЛ напряжением 1 кВ и более запрещается размещать остановочные пункты, стоянки и площадки для отдыха. Кроме того, для строительства, размещения объектов, посадки высоких деревьев и иных работ вблизи линии могут потребоваться согласования с организацией, эксплуатирующей электросети.
Поэтому даже если вопрос с землей общего пользования теоретически удалось бы решить, охранная зона может сделать фактическое использование присоединенной территории сильно ограниченным.
Можно ли узаконить присоединение части территории
Самый реалистичный путь, если он вообще возможен, - не "приватизация свободного куска", а проверка возможности изменения границ земельного участка. В административных процедурах упоминается изменение земельного участка на основании изменения его границ. Для такой процедуры обычно нужен правовой документ, который объясняет, почему границы должны измениться: договор между собственниками смежных участков, решение собственника смежных участков либо судебное постановление.
В вашем случае сложность в том, что смежная территория, судя по описанию, не является обычным частным участком соседа. Это земля общего пользования СТ либо земля, предоставленная товариществу. Поэтому одного желания владельца соседнего участка недостаточно.
Нужно выяснить как минимум три вопроса:
- кому принадлежит или на каком праве используется общая территория: СТ, государству или иному лицу;
- относится ли спорная часть к проезду, разворотной площадке, проходу или территории под инженерными коммуникациями;
- попадает ли она в охранную зону ВЛ и какие ограничения установлены для конкретного напряжения линии.
Если территория нужна для разворота машин хотя бы на части площади, это отдельный аргумент против ее передачи в индивидуальное пользование. Уменьшение разворотной площадки может ухудшить доступ и безопасность движения внутри товарищества.
Что сделать перед обращением за оформлением
Сначала стоит запросить в правлении СТ документы или сведения о статусе этой территории: план товарищества, сведения о землях общего пользования, документы о предоставлении земли, решения общего собрания по проездам и площадкам. Важно понять, была ли территория изначально предусмотрена как проезд, разворотная площадка или зона коммуникаций.
Затем нужно уточнить параметры линии электропередачи. Практически это можно сделать через районные электрические сети или иную обслуживающую энергоснабжающую организацию. Нужны напряжение линии, границы охранной зоны и условия согласования работ или использования земли.
После этого можно обсуждать вопрос с общим собранием членов СТ. Если речь идет об уменьшении земель общего пользования, решение правления само по себе может оказаться недостаточным: вопрос затрагивает интересы всех членов товарищества.
Далее следует обращаться в местный исполнительный комитет или землеустроительную службу, чтобы получить позицию по возможности изменения границ. Если орган укажет, что изменение невозможно из-за общего пользования, охранной зоны или нарушения планировочной структуры товарищества, приватизировать этот участок не получится.
Вывод
По описанной ситуации приватизация части общественной территории СТ под высоковольтной линией выглядит маловероятной. Основные препятствия два: земля общего пользования предназначена для нужд всех членов товарищества, а охранная зона ВЛ существенно ограничивает использование территории.
До подачи заявления имеет смысл собрать документы по статусу земли, уточнить напряжение линии и получить письменные позиции правления СТ, энергоснабжающей организации и местного исполкома. Без этих данных нельзя надежно оценить, возможна ли процедура изменения границ, но рассчитывать на простую приватизацию такой территории не стоит.
Нормативная база
- Строительные нормы СН 3.03.04-2019: размеры охранных зон вдоль воздушных линий электропередачи и ограничения использования территории в охранных зонах.
- Пункт 6.4.8 СН 3.03.04-2019: запрет размещения остановочных пунктов, стоянок и площадок для отдыха в охранной зоне ВЛ напряжением 1 кВ и более.
- Акт по вопросу о конституционности решения Минского областного Совета депутатов: общий подход к назначению земель общего пользования садоводческого товарищества.
- Нормы об административных процедурах по изменению земельного участка на основании изменения его границ.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.