Если в договоре дарения прямо указано, что за братом сохраняется право пользования жилым домом, исходить нужно прежде всего из этой формулировки. Для таких споров она обычно имеет решающее значение: собственник получает дом, но обременение в виде права пользования другого лица может сохраниться и после перехода права собственности.
В вашей ситуации разумно разделять два вопроса отдельно: распространяется ли это право на сарай и можно ли прекратить право пользования домом с последующим снятием брата с регистрации.
Относится ли право пользования жилым домом к сараю
Обычно нет, если в договоре речь идет именно о праве пользования жилым домом, а не всем земельным участком и всеми расположенными на нем постройками.
В нормативных актах жилые помещения и хозяйственные постройки обычно разграничиваются отдельно. Сарай обычно относится именно к хозяйственным постройкам, а не к жилому помещению. Поэтому формулировка о праве пользования жилым домом обычно не означает автоматического права пользоваться любыми надворными постройками.
Это дает аргумент в пользу того, что хранение вещей в сарае не вытекает само по себе из условия договора о пользовании домом. Но окончательная оценка все равно зависит от текста дарственной: если там есть дополнительные условия о порядке пользования участком, дворовыми постройками или подсобными помещениями, суд будет смотреть на них в совокупности.
Почему выписка может оказаться сложнее, чем кажется
Если за братом сохранено право пользования жилым домом именно в договоре дарения, вопрос обычно не решается простой подачей заявления о снятии с регистрации. В такой ситуации спор, как правило, переходит в судебную плоскость.
Статья 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь предусматривает, что бывшие члены семьи собственника, не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, по требованию собственника могут подлежать выселению без предоставления другого жилого помещения. Но этот общий подход работает не всегда. Если право пользования прямо сохранено договором, суды обычно оценивают такое условие как самостоятельное препятствие для обычного выселения по требованию собственника.
Дополнительно значение имеет и статья 543 Гражданского кодекса Республики Беларусь, поскольку для договора дарения условие о сохранении права пользования жилым помещением рассматривается как существенное для конкретной конструкции сделки. Именно поэтому суды нередко исходят из того, что собственник не может просто игнорировать это условие после регистрации перехода права.
Что может иметь значение в вашу пользу
То, что брат много лет не проживает в доме, не участвует в оплате коммунальных услуг и не ведет с вами общего хозяйства, само по себе полезно для позиции собственника. Эти обстоятельства могут подтверждать, что фактическая связь с домом утрачена.
Кроме того, в подобных спорах можно рассматривать ссылку на статью 79 Жилищного кодекса Республики Беларусь, если лицо нарушает обязанности по пользованию жилым помещением, и на статью 84 Жилищного кодекса Республики Беларусь, если дом находится в состоянии реставрации и фактически непригоден для проживания на соответствующий период. Но здесь важно сохранять осторожность: наличие таких аргументов еще не означает, что суд автоматически прекратит сохраненное договором право пользования.
Иными словами, длительное непроживание и отсутствие участия в расходах могут усилить вашу позицию, но при наличии прямого условия в дарственной обычно не гарантируют быстрый результат.
Как обычно выстраивают практический порядок действий
В подобных обстоятельствах сначала имеет смысл внимательно перечитать сам договор дарения и проверить, как именно сформулировано сохраненное право. Для суда будет важно, говорится ли только о пользовании жилым домом или также о дворовых и хозяйственных постройках.
Далее обычно собирают доказательства фактического непроживания: сведения о том, что брат много лет не живет по этому адресу, документы об оплате коммунальных услуг только вами, подтверждение реставрации и нежилого состояния дома, а также переписку или иные данные, из которых видно, что он обещал сняться с регистрации и забрать вещи.
После этого спор, как правило, можно ставить в одном из двух направлений. Первое направление связано с требованием освободить сарай как хозяйственную постройку, если право пользования ею договором не сохранено. Второе направление связано с иском о прекращении или утрате права пользования жилым домом и последующим снятием с регистрационного учета, но здесь перспективы обычно сложнее именно из-за условия дарственной.
Вывод
По общему подходу право пользования жилым домом не должно автоматически распространяться на сарай, если сарай не назван в договоре и не включен в объем сохраненного права. Это дает вам более сильную позицию именно по вопросу освобождения хозяйственной постройки.
С выпиской ситуация сложнее. Если в дарственной за братом прямо сохранено право пользования жилым домом, снять его с регистрации без суда обычно нельзя, а в суде такое условие будет основным препятствием. Реальные шансы зависят от точной формулировки договора, доказательств длительного непроживания и того, удастся ли убедительно показать, что сохраненное право фактически не реализуется либо должно быть ограничено в связи с конкретными обстоятельствами.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь: статьи 79, 84, 89.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь: статья 543.
- Рассмотрение судами дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника.
- Практика рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение.
- О тарифах на охранные услуги (работы).
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.