Залог используют, когда кредитор хочет получить дополнительную гарантию исполнения обязательства: если должник не исполнит договор, кредитор сможет требовать удовлетворения за счет заложенного имущества. Для бизнеса это может быть обеспечение кредита, займа, поставки, аренды, подрядных работ или другого обязательства, где сторонам важно заранее закрепить механизм защиты.
Основные правила о залоге содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь (ГК). Если предметом залога является недвижимость, дополнительно применяется Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" от 20 июня 2008 г. N 345-З. Поэтому договор залога нельзя сводить к общей фразе "имущество передается в залог": в нем должны быть конкретно описаны предмет, стоимость, обеспеченное обязательство, порядок владения имуществом и другие существенные условия.
Какие бывают виды залога
По статье 319 ГК залог может оформляться с передачей имущества залогодержателю или без такой передачи.
Самый распространенный вариант - залог без передачи имущества. В этом случае имущество остается у залогодателя, но служит обеспечением обязательства перед кредитором. Такой формат удобен, когда должник продолжает использовать оборудование, транспорт, товарные запасы или иное имущество в своей деятельности.
Заклад означает, что заложенное имущество передается во владение залогодержателю. Но этот вариант подходит не для любого имущества. По пункту 1 статьи 319 ГК имущество, на которое установлена ипотека, заложенные акции и заложенные товары в обороте не могут быть предметом заклада.
Отдельно в пункте 2 статьи 319 ГК предусмотрен твердый залог. При нем имущество остается у залогодателя, но может находиться под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге.
По предмету залога обычно выделяют несколько практических групп. Ипотека - это залог недвижимого имущества: земельных участков, капитальных строений, изолированных помещений и других объектов недвижимости. Залог товаров в обороте позволяет залогодателю менять состав и натуральную форму товаров, пока их общая стоимость не становится ниже установленной в договоре; такие правила закреплены в статье 338 ГК. Залог вещей в ломбарде регулируется статьей 339 ГК. Залог имущественных прав, в том числе прав требования денежных средств или прав по договорам, предусмотрен статьей 339-1 ГК.
Также возможен залог ценных бумаг, акций и долей в уставном фонде. Для таких объектов нужно учитывать специальные корпоративные ограничения, включая преимущественное право покупки в закрытых акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, если оно применимо.
Что обязательно указать в договоре
Ключевая норма для содержания договора - статья 320 ГК. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его стоимость, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства, а также то, у какой стороны находится заложенное имущество.
Предмет залога нужно описывать так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Для недвижимости это обычно адрес, инвентарный или кадастровый номер, регистрационные данные и иные сведения из правоустанавливающих документов. Для транспорта - марка, модель, год выпуска, идентификационный номер, регистрационные данные. Для оборудования - наименование, серийные номера, комплектация, место нахождения. Для имущественных прав - договор или иное основание возникновения права, должник по требованию, объем права и срок его исполнения.
Стоимость предмета залога лучше фиксировать прямо в договоре. Если стоимость подтверждается оценкой, актом, бухгалтерскими документами или соглашением сторон, это стоит отразить в тексте и приложить подтверждающие документы.
Обеспеченное обязательство также должно быть определено ясно. В договоре нужно указать, какое обязательство обеспечивается: например, возврат займа, оплата поставки, исполнение кредитного договора или иная обязанность. Важно назвать сумму, срок исполнения, реквизиты основного договора и предел обеспечиваемых требований, если стороны хотят ограничить объем ответственности залогом.
Форма, нотариальное удостоверение и регистрация
Договор залога заключается в письменной форме. По пунктам 2 и 4 статьи 320 ГК несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора залога. Это означает, что устной договоренности или переписки без надлежащего договорного оформления обычно недостаточно.
Нотариальное удостоверение требуется, если договор залога обеспечивает обязательство по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению. Для ипотеки и отдельных сделок с недвижимостью нужно отдельно проверять специальные требования Закона "Об ипотеке" и законодательства о государственной регистрации недвижимости.
Для ипотеки важна государственная регистрация. По статье 322 ГК право залога возникает с момента государственной регистрации договора в организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Если стороны подписали договор, но регистрация не проведена там, где она обязательна, у залогодержателя может не возникнуть ожидаемая защита.
Для движимого имущества существенное значение имеет Реестр движимого имущества, обремененного залогом. Внесение сведений в этот реестр влияет на приоритет залогодержателя перед другими кредиторами, что следует из пункта 2 статьи 323 ГК. Поэтому при залоге оборудования, транспорта, товаров или иного движимого имущества нужно отдельно решить, кто и в какой срок обеспечивает внесение сведений в реестр.
Если в залог передаются права на объекты интеллектуальной собственности, может понадобиться регистрация в Государственном реестре лицензионных договоров, договоров уступки и договоров залога прав на объекты интеллектуальной собственности. Такой порядок связан с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 9 марта 2015 г. N 177.
При ипотеке может оформляться закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя. Вопросы составления, государственной регистрации закладных и учета прав по ним регулируются постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 ноября 2008 г. N 1801.
Последующий залог и приоритет кредиторов
Одно и то же имущество может быть заложено нескольким кредиторам, если это не запрещено предшествующим договором залога. Такое правило предусмотрено пунктом 1 статьи 323 ГК. Первый по времени залог обычно называют предшествующим, а новый залог того же имущества - последующим.
Для залогодателя это означает, что перед подписанием нового договора нужно проверить ограничения в прежнем договоре. Для залогодержателя важно проверить, нет ли уже зарегистрированных обременений, потому что приоритет может повлиять на реальную возможность получить удовлетворение из стоимости имущества.
ГК также предусматривает созалогодержателей, когда несколько кредиторов имеют равный приоритет. Этот механизм отражен в статье 323-1 ГК и может использоваться, если одно обеспечение предоставляется в интересах нескольких кредиторов.
Как обращается взыскание на заложенное имущество
Если должник нарушил обеспеченное обязательство, залогодержатель может требовать обращения взыскания на предмет залога. По общему правилу статьи 330 ГК требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Внесудебный порядок возможен на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем. Такое соглашение может быть заключено как до возникновения оснований для взыскания, так и после. В нем нужно указать, кто будет осуществлять продажу имущества: залогодатель, залогодержатель или другое лицо. При этом переход права собственности на предмет залога к залогодержателю не допускается.
Есть ситуации, когда взыскание возможно только через суд. По пункту 3 статьи 330 ГК к ним относятся, в частности, случаи, когда залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно, предмет залога является историко-культурной ценностью, ограниченно оборотоспособным имуществом или предприятием как имущественным комплексом. Для ипотеки судебный порядок также обязателен, если имущество находится в совместной собственности и один из собственников не дал письменного согласия на внесудебное взыскание, либо если для ипотеки требуется согласие государственного органа или другого лица.
Суд может отказать в обращении взыскания, если нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Такой ориентир закреплен в статье 329 ГК.
По статье 331 ГК реализация заложенного имущества после судебного решения происходит в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Если взыскание идет во внесудебном порядке, имущество обычно реализуется на публичных торгах залогодержателем, залогодателем или уполномоченным лицом, с учетом специальных правил для отдельных объектов.
Можно ли получить отсрочку продажи
Залогодатель вправе просить суд отсрочить продажу заложенного имущества. По пункту 2 статьи 331 ГК такая отсрочка может быть предоставлена на срок до одного года.
Но отсрочка не прекращает обязательство и не освобождает должника от последствий просрочки. Если из-за задержки у кредитора увеличились убытки или начисляется неустойка, должник может нести соответствующие расходы.
Исполнительное производство
После обращения взыскания важны правила исполнения. В статье 76 Закона Республики Беларусь "Об исполнительном производстве" указано, что если взыскание обращено на заложенное имущество, оно производится в первую очередь независимо от наличия у должника денежных средств и другого имущества.
После реализации заложенного имущества исполнительное производство оканчивается независимо от полноты удовлетворения требований залогодержателя. Поэтому кредитору важно заранее оценивать ликвидность предмета залога, его рыночную стоимость, уже существующие обременения и расходы на реализацию.
Что проверить перед подписанием
Перед подписанием договора залога стоит пройти несколько практических шагов.
Сначала определите предмет залога и убедитесь, что на него можно обратить взыскание. Если имущество изъято из оборота, ограничено в обороте или требует специальных согласий, это нужно проверить до сделки.
Затем выберите вид залога: имущество останется у залогодателя, будет передано залогодержателю или будет оформлен твердый залог. Для недвижимости отдельно проверьте правила ипотеки, для товаров в обороте - правила статьи 338 ГК, для прав требования - правила статьи 339-1 ГК.
После этого проверьте полномочия залогодателя. Залог должен предоставлять собственник имущества или лицо, которое имеет право распоряжаться соответствующим объектом. Если имущество находится в совместной собственности, может потребоваться согласие других собственников.
В договор включите все существенные условия по статье 320 ГК: предмет и стоимость залога, обеспеченное обязательство, размер и срок исполнения, указание на то, у кого находится имущество. При необходимости оформите нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.
Наконец, заранее пропишите порядок действий при нарушении обязательства: уведомление, возможность внесудебного взыскания, порядок продажи, распределение расходов и документы, которые стороны должны предоставить друг другу.
Нормативная база
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статьи 319, 320, 322, 323, 323-1, 329, 330, 331, 338, 339, 339-1.
- Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" от 20 июня 2008 г. N 345-З.
- Закон Республики Беларусь "Об исполнительном производстве", статья 76.
- Указ Президента Республики Беларусь "О реестре движимого имущества, обремененного залогом".
- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 9 марта 2015 г. N 177.
- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 ноября 2008 г. N 1801.
- Судебная практика по применению статьи 320 ГК при оценке формы, нотариального удостоверения и регистрации договоров залога.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.