В большинстве договоров аренды помещения текущий ремонт относится к обязанностям арендатора. Это общее правило, но оно не работает изолированно: важно проверить вид имущества, условия договора и специальные нормы, если речь идет не об обычном нежилом помещении, а, например, об аренде предприятия, жилого помещения или машино-места.
Общее правило для аренды помещения
Для аренды недвижимости базовое распределение обязанностей установлено статьей 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК). По этой статье арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если законодательство или договор аренды не предусматривают иное.
Капитальный ремонт по той же статье 587 ГК по умолчанию относится к обязанностям арендодателя. Поэтому в обычной ситуации разделение выглядит так: арендатор устраняет мелкие неисправности и поддерживает помещение в рабочем состоянии, а арендодатель отвечает за более серьезное восстановление имущества, если стороны не договорились иначе.
Что считается текущим ремонтом
В Положении о порядке возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества текущий ремонт описывается как совокупность работ и мероприятий, направленных на предупреждение износа недвижимости, устранение мелких повреждений и неисправностей, а также улучшение эстетических качеств имущества.
На практике к текущему ремонту обычно относят работы, которые не меняют конструктивную основу объекта и нужны для нормального использования помещения: устранение небольших повреждений, поддержание отделки, мелкое восстановление элементов, которые изнашиваются при обычной эксплуатации. Но конкретный перечень лучше закреплять в договоре, потому что спор чаще всего возникает именно на границе между текущим и капитальным ремонтом.
Договор может изменить распределение обязанностей
Статья 587 ГК сформулирована с оговоркой: иное может быть установлено законодательством или договором аренды. Это означает, что стороны вправе переложить текущий ремонт на арендодателя, распределить отдельные виды работ между сторонами или, наоборот, расширить обязанности арендатора.
Если в договоре есть специальный раздел о ремонте и содержании помещения, его нужно читать в первую очередь. Особенно важны формулировки о том, кто оплачивает материалы и работы, кто обязан согласовывать ремонт, в какие сроки устраняются неисправности и как оформляется результат. Если договор молчит, применяется общее правило: текущий ремонт делает арендатор, капитальный - арендодатель.
Если арендуется предприятие как имущественный комплекс
Отдельное правило действует при аренде предприятия как имущественного комплекса. Это не обычная аренда отдельного кабинета, склада или торгового помещения, а передача комплекса имущества для ведения деятельности.
По статье 632 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе выполнять его текущий и капитальный ремонт. Поэтому в таком случае на арендаторе по умолчанию лежит не только текущий, но и капитальный ремонт, если договор не предусматривает другой порядок.
Если речь о жилом помещении
Для жилых помещений нужно учитывать жилищное регулирование. Жилищный кодекс Республики Беларусь предусматривает внесение платы за текущий ремонт в жилом доме, в том числе собственниками, нанимателями, арендаторами и лизингополучателями жилых помещений, для возмещения фактических затрат на такой ремонт.
Поэтому при аренде жилья вопрос может решаться не только через прямое выполнение работ арендатором, но и через оплату текущего ремонта в составе жилищно-коммунальных платежей. Конкретный порядок зависит от вида жилья, договора и начислений по жилищно-коммунальным услугам.
Пример с машино-местом
В примерном договоре аренды машино-места, утвержденном в связи с реализацией Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497, обязанность по текущему ремонту также возлагается на арендатора. Арендатор должен содержать и эксплуатировать машино-место с соблюдением технических, санитарных и противопожарных правил и производить текущий ремонт за свой счет.
В этом же подходе капитальный ремонт машино-места относится к обязанностям арендодателя. Такой пример подтверждает общий принцип для аренды недвижимости: текущее содержание обычно следует за пользователем имущества, а капитальное восстановление - за собственником или арендодателем, если договор не меняет это правило.
Что проверить перед спором о ремонте
Если возник вопрос, кто должен делать ремонт, сначала стоит проверить:
- что именно арендуется: нежилое помещение, жилое помещение, предприятие как имущественный комплекс, машино-место или иной объект;
- есть ли в договоре отдельные условия о текущем и капитальном ремонте;
- как договор определяет состав текущего ремонта и порядок согласования работ;
- кто обязан оплачивать материалы, подрядчиков и сопутствующие расходы;
- оформлены ли дефекты актом осмотра, перепиской, фото или другим доказательством;
- не относится ли повреждение к капитальному ремонту или к последствиям ненадлежащей эксплуатации.
Без этих документов спор часто сводится к оценке характера работ: это обычное поддержание помещения в исправном состоянии или восстановление, которое по своей сути ближе к капитальному ремонту.
Краткий вывод
По общему правилу при аренде помещения текущий ремонт проводит арендатор за свой счет. Арендодатель по умолчанию отвечает за капитальный ремонт. Но договор аренды может установить другой порядок, поэтому его условия имеют ключевое значение.
Если арендуется предприятие как имущественный комплекс, статья 632 ГК возлагает на арендатора и текущий, и капитальный ремонт. При аренде жилья текущий ремонт может оплачиваться через жилищно-коммунальные платежи. Для машино-места примерный договор также закрепляет текущий ремонт за арендатором, а капитальный - за арендодателем.
Нормативная база
- Статья 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь - обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.
- Статья 632 Гражданского кодекса Республики Беларусь - обязанности арендатора предприятия по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии.
- Положение о порядке возмещения арендаторами и ссудополучателями расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества.
- Жилищный кодекс Республики Беларусь - правила о плате за текущий ремонт в жилом доме.
- Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497 и примерный договор аренды машино-места, применяемый в рамках его реализации.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.