В двухкомнатной квартире, которая находится в общей долевой собственности, отдельная комната не становится автоматически "комнатой" одного сособственника только потому, что его доля примерно соответствует части квартиры. Пока порядок пользования не согласован всеми собственниками или не установлен судом, каждый сособственник имеет право пользоваться квартирой как общим имуществом с учетом прав остальных.
Поэтому закрытие комнаты на замок без вашего согласия выглядит как одностороннее установление порядка пользования. Такой порядок лучше не оставлять на уровне прежних устных договоренностей с бывшими владельцами доли: его нужно либо оформить письменно, либо при отсутствии согласия определить через суд.
Почему прежние договоренности не решают вопрос
Если прежние собственники доли о чем-то договаривались со вторым сособственником, это еще не означает, что вы автоматически связаны такими бытовыми договоренностями. Для вас важно, есть ли действующее письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, которое оформлено надлежащим образом, либо судебное решение.
Пункт 5 статьи 91 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК) предусматривает, что владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности. Та же логика закреплена в статье 250 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК): владение и пользование имуществом в долевой собственности происходят по соглашению участников, а при недостижении согласия порядок устанавливается судом.
Это означает, что один сособственник не может сам решить, что конкретная комната закрепляется только за ним, если остальные собственники с этим не согласны.
Можно ли единолично закрыть комнату 9 м²
В описанной ситуации вам с мужем принадлежит 3/4 доли, второму собственнику - 1/4. Если считать только жилую площадь двух комнат, это 26 м²: комната 17 м² и комната 9 м². Доля второго собственника в такой жилой площади составляет примерно 6,5 м², а комната 9 м² превышает этот размер.
Статья 250 ГК допускает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Но из этого не следует, что сособственник с долей 1/4 вправе единолично занять всю комнату 9 м² и лишить владельцев 3/4 долей доступа к ней без соглашения или решения суда.
Сам по себе замок на двери не решает правовой вопрос. Если комната закрыта так, что вы фактически не можете пользоваться частью квартиры, это может рассматриваться как препятствие в пользовании общим имуществом. В таком случае можно требовать определить порядок пользования жилым помещением и устранить препятствия.
Как оформить порядок пользования без суда
Добровольный вариант - письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением. В нем стоит прямо указать:
- какая комната закрепляется за каждым сособственником;
- как используются кухня, коридор, санузел и другие места общего пользования;
- можно ли хранить вещи в общих помещениях и в каком объеме;
- кто и в какой доле оплачивает расходы по содержанию квартиры и коммунальные платежи;
- что стороны не меняют замки и не препятствуют доступу друг друга к квартире и общим помещениям.
Статья 24 ЖК предусматривает, что письменные соглашения о порядке пользования жилым помещением подлежат регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете либо в местной администрации района в городе. Такое соглашение считается заключенным с даты его регистрации.
Если второй собственник не выходит на связь или отказывается подписывать соглашение, принудительно "обновить" договоренности через исполком без его участия не получится. Тогда остается судебный порядок.
Когда нужен суд
При отсутствии взаимного согласия пункт 5 статьи 91 ЖК прямо позволяет каждому участнику общей долевой собственности требовать в судебном порядке установления порядка пользования жилым помещением. Статья 250 ГК также указывает на судебный порядок, если соглашение между сособственниками не достигнуто.
В иске обычно просят:
- определить, кто какой комнатой пользуется;
- установить порядок пользования местами общего пользования;
- обязать второго сособственника не чинить препятствий в пользовании квартирой;
- при необходимости обязать снять замок или передать доступ, если комната фактически заблокирована без законного основания.
Перед судом полезно письменно предложить второму собственнику заключить соглашение. Лучше направить предложение заказным письмом с уведомлением либо другим способом, который позволит подтвердить отправку и содержание обращения. Это покажет, что вы пытались урегулировать спор без суда.
Как суд может оценить комнаты и доли
Суд обычно смотрит не только на математическое соотношение долей, но и на реальную планировку квартиры, изолированность комнат, сложившийся порядок проживания и возможность установить исполнимый порядок.
В вашем случае возможен вариант, при котором за вами с мужем закрепляется комната 17 м², а за вторым собственником - комната 9 м². Но такая схема не полностью совпадает с долями: ваша доля в жилой площади составляет около 19,5 м², а доля второго собственника - около 6,5 м². Поэтому вопрос компенсации за превышение площади, предоставленной второму сособственнику, может иметь значение.
В постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 2 в контексте споров о праве собственности на жилое помещение разъяснялся подход, при котором при отступлении от размера долей может обсуждаться денежная компенсация за разницу. В практическом споре это не означает автоматического результата, но показывает, почему суду важны и доли, и фактическая возможность распределить комнаты.
Места общего пользования
Кухня, коридор, санузел и другие места общего пользования остаются общими для сособственников, если иное не установлено соглашением или судом. Второй собственник не может быть полностью лишен доступа к этим помещениям только потому, что фактически не проживает в квартире, если его право собственности сохраняется.
При этом пользование общими помещениями также должно быть разумным и соразмерным. Если сособственник занимает места общего пользования вещами сверх своей доли, блокирует проход, препятствует доступу к кухне или санузлу, это тоже можно включать в спор о порядке пользования и устранении препятствий.
Практический порядок действий
Сначала стоит проверить документы: договор купли-продажи доли, выписку о праве собственности, сведения о регистрации второго собственника и наличие каких-либо прежних письменных соглашений или судебных решений о пользовании квартирой.
Затем направьте второму собственнику письменное предложение заключить новое соглашение. В проекте можно предложить конкретный порядок: какая комната кому предоставляется, как используются места общего пользования, как распределяются расходы и что стороны делают с замками.
Если ответа нет либо второй собственник отказывается договариваться, готовьте иск об определении порядка пользования жилым помещением. К иску стоит приложить документы на квартиру, план или технический паспорт с площадью комнат, доказательства вашей доли, переписку, подтверждение направления предложения о соглашении и доказательства того, что комната закрыта или доступ к ней ограничен.
Отдельно можно оценить вопрос коммунальных платежей. Если второй собственник сохраняет долю и регистрацию, он обычно должен участвовать в расходах на содержание квартиры соразмерно своей доле. Вопрос о задолженности по платежам лучше формулировать отдельно от требования об определении порядка пользования, если такая задолженность уже есть и подтверждается документами.
Вывод
Второй собственник не вправе единолично закрепить за собой комнату 9 м² только потому, что ему принадлежит 1/4 доли. Пользование долевой квартирой определяется соглашением всех сособственников, а при конфликте - судом. Прежние устные договоренности с бывшими владельцами доли лучше не считать достаточным основанием для текущего порядка пользования.
Оптимальный путь - предложить письменное соглашение и зарегистрировать его в исполкоме или местной администрации. Если контакта нет или согласия не будет, нужно обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением и, при необходимости, об устранении препятствий в пользовании квартирой.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь, статьи 24 и 91.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 250.
- Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 2.
- Обзор кассационно-надзорной практики Верховного Суда Республики Беларусь за 2011 год.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.