В такой ситуации важно не начинать с завещания, а сначала понять, каким будет правовой режим квартиры после приватизации. Если в квартире зарегистрированы несколько совершеннолетних членов семьи нанимателя, приватизация обычно затрагивает не только основного квартиросъемщика, но и других проживающих.
Поэтому мать не сможет заранее передать вам "основные права" на всю квартиру, если после приватизации она будет владеть только долей. Реально распорядиться можно будет той частью квартиры, которая станет принадлежать ей на праве собственности.
Сначала нужно завершить приватизацию
Согласно статье 136 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК), право на приватизацию жилого помещения имеют наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если в квартире зарегистрированы четыре человека, нужно проверить, кто именно участвует в приватизации, кто отказывается и как это оформлено.
Если один из проживающих не хочет участвовать в приватизации, его отказ должен быть выражен письменно в документах по приватизации. Но такой отказ сам по себе не означает, что человека потом можно будет не учитывать вообще. Судебная практика по спорам о праве собственности на жилые помещения исходит из того, что отказавшийся от участия в приватизации не получает долю в собственности, но может сохранить право владения и пользования жилым помещением.
Это особенно важно для дальнейшей продажи квартиры: даже если человек не станет собственником, его сохраненное право пользования может осложнить продажу, выселение или фактическое освобождение квартиры.
Кто станет собственником после приватизации
Если в приватизации участвуют, например, мать, вы и еще один проживающий, а четвертый оформляет отказ, квартира обычно перейдет в общую долевую собственность участников приватизации. Доли будут равными, если в документах не предусмотрено другое распределение.
В такой модели мать будет собственником не всей квартиры, а своей доли. Например, если участников приватизации трое, ее доля может составить одну треть. Именно этой долей она сможет распорядиться: завещать ее, подарить ее или совершить другую сделку в пределах закона.
Завещание: простой вариант, но не абсолютная защита
По статьям 1040 и 1041 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК) гражданин вправе завещать свое имущество одному или нескольким лицам и может лишить наследников по закону наследства без указания причин. Поэтому мать может обратиться к нотариусу и составить завещание, по которому ее доля в квартире перейдет именно вам.
Завещание подходит, если мать хочет сохранить долю за собой при жизни, но определить, кто получит ее после смерти. При этом завещание не меняет права собственности сразу: пока мать жива, она остается собственником своей доли и может изменить или отменить завещание.
Главное ограничение связано с обязательной долей. По статье 1064 ГК несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители имеют право на обязательную долю в наследстве. Такое право может сработать даже тогда, когда в завещании указаны другие наследники.
Поэтому перед выбором завещания нужно проверить, есть ли у матери наследники, которые могут претендовать на обязательную долю: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, супруг или родители. Если такие лица есть, завещание не всегда позволит передать вам всю материнскую долю без спора.
Дарение: передача доли при жизни
Другой вариант - дарение. По статьям 543-552 ГК мать может подарить вам принадлежащую ей долю, но только после того, как приватизация будет завершена и право собственности будет зарегистрировано. Пока квартира еще не приватизирована, дарить долю фактически нечего.
Преимущество дарения в том, что вы становитесь собственником доли при жизни матери. После этого подаренная доля уже не входит в наследственную массу после ее смерти, а значит, по этой доле не возникает вопрос об обязательной доле в наследстве.
Но перед дарением нужно проверить режим собственности. Если имущество находится в общей совместной собственности, статья 547 ГК требует согласия всех участников совместной собственности на дарение. Если после приватизации будет оформлена долевая собственность, нужно отдельно проверить документы и порядок распоряжения конкретной долей у нотариуса или регистратора, чтобы сделка не была оспорена из-за неправильного оформления.
Что делать с человеком, который не участвует в приватизации
Если один из четырех зарегистрированных жильцов письменно отказывается от участия в приватизации, он обычно не становится собственником квартиры. Значит, он не получает долю только из-за самого факта проживания или регистрации.
Но его право пользования квартирой может сохраниться. Это означает, что даже после оформления собственности он может продолжать иметь жилищные права, если проживал в квартире и отказался от приватизации в установленном порядке. Для будущей продажи квартиры это может быть существенным обстоятельством: покупатель будет оценивать не только доли собственников, но и права проживающих.
Если этот человек одновременно является наследником матери по закону, нужно отдельно оценить, есть ли у него право на обязательную долю по статье 1064 ГК. Сам отказ от приватизации не делает его собственником, но наследственные права зависят от родства, возраста, трудоспособности и семейного положения.
Практический порядок действий
Сначала стоит довести приватизацию до конца и внимательно оформить участие или отказ каждого проживающего. В документах должно быть понятно, кто становится собственником и в какой доле, а кто от участия отказался.
После завершения приватизации нужно зарегистрировать право собственности на доли. Только после регистрации можно предметно решать, что делать с долей матери.
Если цель - сохранить за матерью контроль над долей при жизни, обычно выбирают завещание у нотариуса. Если цель - передать долю вам уже сейчас и снизить наследственные риски, рассматривают договор дарения с последующей государственной регистрацией перехода права.
Перед подписанием документов разумно вместе с матерью обратиться к нотариусу. Нотариус сможет проверить состав возможных наследников, риск обязательной доли, документы о приватизации и правильную форму сделки.
Вывод
Для достижения цели обычно нужно сначала завершить приватизацию, затем определить долю матери и уже после этого оформить завещание или договор дарения. Завещание проще и позволяет матери сохранить имущество при жизни, но не исключает обязательную долю отдельных наследников. Дарение надежнее с точки зрения наследства, потому что доля переходит вам сразу, однако оно возможно только после оформления собственности и требует аккуратной проверки режима имущества.
Отказ одного из жильцов от приватизации не делает его собственником, но может сохранить за ним право пользования квартирой. Поэтому при планировании будущей продажи или раздела нужно учитывать не только доли, но и права зарегистрированных проживающих.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 136.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статьи 543-552 о дарении.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статьи 1040-1041 о завещании.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 1064 об обязательной доле в наследстве.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 547 о распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
- Судебная практика по спорам, связанным с правом собственности на жилое помещение и правами лиц, отказавшихся от участия в приватизации.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.