После смерти собственника приватизированная квартира может перейти по наследству сестре, племяннику или другому наследнику. Сам по себе переход права собственности не означает, что все остальные проживающие автоматически теряют право жить в этой квартире. Поэтому в подобных ситуациях нужно отдельно разбирать два вопроса: может ли наследник распоряжаться квартирой и сохранилось ли у других жильцов право пользования.
Может ли наследник продать квартиру
Да, как собственник наследник обычно вправе продать квартиру. После принятия наследства он получает право собственности в порядке универсального правопреемства, а вместе с ним и возможность распоряжаться имуществом.
Но продажа не всегда означает, что квартира будет свободна от прав других лиц. Если в ней продолжают проживать люди, которые во время приватизации были зарегистрированы, жили вместе с собственником и письменно отказались от участия в приватизации, их право пользования может сохраниться и после смерти прежнего собственника. Для покупателя это означает, что квартира переходит не как полностью свободный объект, а с уже существующим жилищным обременением.
Именно поэтому продажа формально возможна, но на практике часто оказывается затруднительной: новый собственник не получает автоматического права выселить тех, за кем закон сохраняет проживание.
Почему право пользования может сохраниться
Законодательство о приватизации жилых помещений исходит из того, что человек, который имел право участвовать в приватизации, но письменно отказался от нее, не становится собственником, однако может сохранить право владения и пользования жилым помещением. В такой модели один член семьи оформляет квартиру на себя, а другие проживающие сохраняют самостоятельную жилищную защиту.
Для споров о выселении здесь особенно важен Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК). По пункту 2 статьи 95 ЖК собственник может ставить вопрос о выселении бывших членов своей семьи. Но для приватизированного жилья действует специальное исключение: пункт 4 статьи 95 ЖК, а в новой редакции пункт 4 статьи 89 ЖК, защищает членов и бывших членов семьи собственника, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но участия в приватизации не приняли.
Именно на эту норму обычно опираются суды, когда отказывают в выселении таких жильцов. Такой подход прямо отражен в обзоре «Рассмотрение судами дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника».
Что это означает для проходного зала и других помещений
Если право пользования сохранилось, оно обычно относится не к одной условно выделенной комнате, а ко всей квартире как к жилому помещению. Поэтому речь идет не только о кухне, коридоре и санузле, но и о проходном зале, если он входит в состав квартиры и используется для проживания и доступа к другим помещениям.
Такой подход согласуется и с обзором «Практика рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение»: право пользования рассматривают как право на жилое помещение в целом, а не как произвольно оставленную собственником часть квартиры.
Можно ли оспорить действия нового собственника
Оспаривать обычно имеет смысл не сам факт продажи, а попытку лишить вас проживания. Если наследник или покупатель обратится в суд с требованием о выселении, ключевым аргументом становится именно сохраненное право пользования, возникшее из-за отказа от участия в приватизации.
В такой ситуации обычно важно подтвердить три обстоятельства:
- на момент приватизации вы были зарегистрированы и проживали в квартире;
- вы подписали отказ от участия в приватизации;
- вы продолжали пользоваться квартирой и после смены собственника.
Если эти обстоятельства подтверждаются, в суде можно ссылаться на пункт 4 статьи 95 ЖК и на судебный подход, изложенный в обзоре «Рассмотрение судами дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника». Если сын на момент приватизации был несовершеннолетним, это дополнительно усиливает необходимость учитывать его жилищные права.
Что стоит сделать заранее
До спора лучше не ждать и собрать документы, которые подтверждают вашу позицию:
- договор приватизации и заявление об отказе от участия в приватизации;
- документы о регистрации по месту жительства на момент приватизации;
- подтверждение фактического проживания, например квитанции и иные бумаги, из которых видно, что квартира продолжала использоваться как место жительства;
- сведения о том, кто именно вступил в наследство и получил свидетельство о праве на наследство.
Если спор уже начался, в суде обычно имеет смысл просить истребовать наследственное дело из нотариальной конторы, чтобы точно установить, кто стал новым собственником и на каком основании.
Вывод
Наследник обычно может продать приватизированную квартиру, но это не отменяет право пользования тех жильцов, которые на момент приватизации проживали в квартире и письменно отказались от участия в ней. При наличии таких обстоятельств квартира может перейти к новому собственнику вместе с вашим правом проживания, а требование о выселении нередко получает отказ.
Если право пользования действительно сохранилось, оно распространяется на всю квартиру, включая проходной зал. Поэтому главный вопрос в такой ситуации обычно состоит не в самой продаже, а в том, удастся ли новому собственнику через суд прекратить ваше проживание.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь, в частности пункт 2 статьи 95 и пункт 4 статьи 95 ЖК, а также пункт 4 статьи 89 ЖК в новой редакции.
- Нормы законодательства о приватизации жилых помещений, на которых основан вывод о сохранении права владения и пользования у лиц, отказавшихся от участия в приватизации.
- Обзор «Рассмотрение судами дел о выселении из жилых помещений по требованию собственника».
- Обзор «Практика рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилое помещение».
Этот материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по вашей конкретной ситуации.