Заключить брачный договор по квартире в России можно как до покупки, так и после нее. Но если квартира находится в Санкт-Петербурге, важно учитывать не только то, что супруги являются гражданами Республики Беларусь и брак зарегистрирован в Беларуси, но и то, что сама недвижимость расположена в Российской Федерации.
Практический вывод такой: режим будущей или уже купленной квартиры можно урегулировать брачным договором, в том числе выделить долю, связанную с личным первоначальным взносом одного супруга. Однако условия о российской недвижимости лучше оформлять так, чтобы договор соответствовал требованиям российского права и мог быть принят российским нотариусом, банком и органами регистрации.
Почему место нахождения квартиры имеет значение
В трансграничных семейных имущественных вопросах ключевое значение имеет не только гражданство супругов, но и место нахождения недвижимости. По пункту 5 статьи 28 Минской конвенции 1993 года о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам правоотношения супругов по недвижимому имуществу определяются законодательством той страны, на территории которой это имущество находится.
Поэтому к квартире в Санкт-Петербурге нужно исходить из права Российской Федерации. Это касается прежде всего режима собственности на квартиру и допустимых условий брачного договора в отношении этой квартиры.
Отдельно пункт 2 статьи 39 Минской конвенции 1993 года указывает, что форма сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него определяется законодательством страны, где находится такое имущество. Поэтому, если брачный договор содержит условия о квартире в России, его форма должна быть выстроена с учетом российского законодательства.
Именно по этой причине для такой ситуации обычно разумно обращаться к нотариусу в Санкт-Петербурге или другому российскому нотариусу, который сможет проверить формулировки договора с точки зрения российского права.
Можно ли заключить договор после покупки
Да, брачный договор не обязательно заключать строго до покупки квартиры.
По статье 13 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) брачный договор могут заключить лица, вступающие в брак, и супруги. То есть белорусское право допускает заключение такого договора в период брака. В статье 13 КоБС также указано, что договор может касаться как имущества, уже совместно нажитого супругами до заключения брачного договора, так и имущества, которое будет нажито в период брака.
Сходный подход предусмотрен статьями 40-41 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ): брачный договор может быть заключен до государственной регистрации брака либо в любое время в период брака, а сам договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Поэтому с точки зрения общего правила возможны оба варианта:
- заключить договор до покупки и сразу определить режим будущей квартиры;
- заключить договор после покупки и изменить режим уже приобретенной квартиры.
С практической точки зрения договор до покупки обычно дает больше определенности. Тогда еще до расчетов, ипотеки и регистрации права собственности стороны фиксируют, как будет учитываться личный первоначальный взнос и какая часть квартиры будет общей.
Как закрепить личный первоначальный взнос
Цель можно описать в договоре достаточно конкретно: личный первоначальный взнос одного супруга учитывается как его личный имущественный вклад, а оставшаяся часть стоимости квартиры относится к совместной части.
По статье 42 СК РФ брачный договор может установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, отдельные его виды или имущество каждого из супругов. Поэтому в договоре можно предусмотреть специальный режим именно для квартиры в Санкт-Петербурге, а не менять режим всего имущества супругов.
В договоре обычно важно прямо указать:
- какая сумма первоначального взноса внесена одним супругом;
- за счет каких личных средств она внесена;
- как эта сумма влияет на долю в квартире;
- какая часть стоимости квартиры считается общей;
- как распределяются доли, если квартира покупается с ипотекой или за счет последующих общих платежей.
Например, можно предусмотреть, что доля супруги складывается из ее личного первоначального взноса и половины совместно оплаченной части, а доля супруга соответствует половине совместно оплаченной части. Точные формулы и формулировки должен проверить нотариус, особенно если покупка связана с ипотекой.
Что важно с точки зрения белорусского права
Белорусское право также признает брачный договор как инструмент изменения режима имущества супругов. Статья 13 КоБС позволяет определить в брачном договоре порядок раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, а также условия об изменении установленного режима общей совместной собственности путем установления долевой собственности или собственности каждого из супругов.
При этом важно не смешивать два разных вопроса. Если речь идет о недвижимости в Беларуси, статья 13-1 КоБС предусматривает письменную форму, нотариальное удостоверение и государственную регистрацию брачного договора, когда его условия являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений или обременений прав на недвижимое имущество. Но квартира из рассматриваемой ситуации находится не в Беларуси, а в России, поэтому требования о регистрации белорусского брачного договора в белорусской системе регистрации недвижимости сами по себе не решают вопрос по российской квартире.
Для российской квартиры центральным становится российское оформление: нотариальное удостоверение брачного договора по правилам СК РФ и дальнейшая применимость договора для российских регистрационных и банковских процедур.
Какие документы стоит сохранить
Само условие в брачном договоре будет значительно устойчивее, если происхождение личного первоначального взноса подтверждено документами. Иначе при споре второй супруг может утверждать, что деньги были общими.
Обычно стоит заранее собрать и сохранить:
- выписки со счетов, с которых перечислялся первоначальный взнос;
- документы о происхождении личных средств, если деньги получены до брака, в дар или по наследству;
- платежные документы по покупке квартиры;
- кредитный или ипотечный договор, если квартира покупается с привлечением банка;
- переписку и документы, из которых видно, как супруги договорились учитывать личный взнос.
Если квартира покупается в ипотеку, брачный договор лучше согласовать с банком заранее. Банк может предъявлять свои требования к заемщикам, созаемщикам и режиму приобретаемого имущества, поэтому нотариально удостоверенный договор сам по себе не всегда закрывает банковскую часть вопроса.
Что лучше сделать на практике
Наиболее аккуратный порядок действий такой.
Сначала определить экономическую модель: размер личного первоначального взноса, источник средств, предполагаемые доли и порядок учета будущих платежей. Затем обратиться к российскому нотариусу, поскольку квартира находится в России и форма сделки по недвижимости должна соответствовать праву места нахождения имущества. Если есть ипотека, до подписания договора стоит согласовать условия с банком.
Если покупка еще не состоялась, лучше оформить договор до сделки. Если квартира уже куплена, брачный договор все равно можно заключить в период брака, но нотариусу потребуется видеть документы о праве собственности, оплате, ипотеке и уже зарегистрированном режиме имущества.
Нормативная база
- Минская конвенция 1993 года о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, пункты 5 статьи 28 и 2 статьи 39.
- Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, статьи 13 и 13-1.
- Семейный кодекс Российской Федерации, статьи 40-42.
- Судебный подход по вопросам применения законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака и разделе общей совместной собственности супругов.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.