После развода бывшие супруги могут договориться, кому будет принадлежать общая квартира или доля в ней. Но если квартира еще находится в кредите, вопрос нельзя решить только между собой у нотариуса: нужно учитывать права банка, потому что жилье, как правило, находится в залоге до полного погашения кредита.
Поэтому главный практический вывод такой: переоформление доли возможно обсуждать, но сначала нужно получить позицию банка. А соглашение о том, что бывший муж "не сможет переехать назад", будет иметь ограниченную силу, если он по-прежнему остается собственником доли.
Можно ли переоформить долю бывшего мужа на вас
Если квартира приобреталась в браке и оформлена как общая собственность, бывшие супруги могут урегулировать раздел имущества соглашением. В нотариальной практике такая возможность прямо учитывается: пункт 601 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий предусматривает удостоверение соглашений о разделе имущества супругов, в том числе после расторжения брака.
В таком соглашении можно указать, что доля бывшего мужа переходит к вам, а также определить, как стороны урегулируют оставшийся кредит, возможную компенсацию и порядок дальнейшего пользования квартирой. Но если квартира находится в залоге у банка, одного согласия бывших супругов обычно недостаточно.
Пока кредит не погашен, банк является залогодержателем и заинтересован в том, чтобы его обеспечение не ухудшилось. Поэтому отчуждение доли, изменение состава собственников или перераспределение обязательств по кредиту, как правило, требует согласия банка. На это же ориентирует пункт 12 разъяснений о применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с имуществом супругов: при разделе имущества, обремененного обязательствами перед кредитором, права кредитора должны учитываться.
На практике банк может согласиться на переоформление, отказать или предложить условия: например, переоформление кредита на одного заемщика, привлечение поручителя, подтверждение дохода или иное обеспечение. Поэтому первый шаг - не нотариус, а письменное обращение в банк с вопросом, возможно ли переоформление доли и кредита в вашей ситуации.
Можно ли передать долю детям
Передача доли ребенку также возможна только с учетом ограничений по кредиту и залогу. Если квартира обременена в пользу банка, дарение доли ребенку без согласия банка, как правило, не получится оформить.
Если ребенок несовершеннолетний, дополнительно нужно учитывать участие органа опеки и попечительства. Сделки с недвижимостью в интересах несовершеннолетнего требуют особой проверки: орган опеки оценивает, не ухудшаются ли жилищные и имущественные права ребенка. При этом даже если передача доли формально улучшает положение ребенка, банк все равно сохраняет право оценить, не ухудшает ли сделка его обеспечение по кредиту.
Поэтому передача доли детям обычно требует одновременной проверки трех вопросов: согласен ли бывший муж, согласен ли банк и нет ли препятствий со стороны органа опеки, если ребенок несовершеннолетний.
Что меняется, если кредит был льготным
Если квартира приобреталась или строилась с государственной поддержкой, ситуация становится сложнее. Для такого жилья могут действовать специальные ограничения на распоряжение квартирой, а также особые правила о праве проживания бывших членов семьи.
Важное значение имеет пункт 4 статьи 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК). Он защищает бывших членов семьи собственника от выселения из жилого помещения, построенного или приобретенного с государственной поддержкой, если они входили в состав семьи на момент получения такой поддержки. В практике рассмотрения судами дел о выселении этот подход применяется даже тогда, когда бывшие супруги заключили брачный договор или соглашение, по которому квартира перешла одному из них.
Это не означает, что соглашение о разделе имущества бесполезно. Но если жилье связано с льготным кредитом или иной господдержкой, нельзя исходить из того, что после передачи доли бывший муж автоматически утратит возможность претендовать на проживание. Перед оформлением сделки нужно отдельно проверить кредитный договор, документы о господдержке и состав семьи на момент ее получения.
Можно ли запретить бывшему мужу снова проживать в квартире
Здесь решающее значение имеет вопрос собственности. Если бывший муж остается собственником доли, запретить ему проживать в квартире простым соглашением практически невозможно. Собственник имеет право владеть и пользоваться своим имуществом, а соглашение между бывшими супругами не должно фактически лишать его содержания права собственности.
Можно заключить письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением. В нем стороны могут определить, кто какими комнатами пользуется, кто оплачивает расходы, как согласуются визиты и проживание. Но такое соглашение не равно отказу собственника от права на жилье. Если бывший муж нарушит договоренность и попытается вселиться, спор придется решать в суде, а суд будет смотреть на его право собственности, регистрацию, кредит, господдержку и фактические обстоятельства.
Если бывший муж передаст долю вам и перестанет быть собственником, позиция станет сильнее. Для квартиры без господдержки можно ставить вопрос о том, что он больше не имеет самостоятельного права проживать в квартире, а при конфликте обращаться в суд с требованием о выселении как бывшего члена семьи собственника. Но и в этом случае важно проверить, не сохранено ли за ним право пользования отдельным соглашением, брачным договором, условиями приватизации, кредитными документами или законом.
Как лучше оформить договоренность
Если бывший муж готов передать долю, наиболее практичный вариант - готовить не короткую расписку о том, что он "не переедет назад", а полноценное нотариальное соглашение о разделе имущества или договор отчуждения доли. В документе стоит урегулировать сразу несколько вопросов:
- какая доля кому переходит;
- выплачивается ли бывшему мужу компенсация и в каком размере;
- кто дальше погашает кредит;
- кто оплачивает коммунальные платежи и расходы по квартире;
- будет ли бывший муж снят с регистрационного учета;
- сохраняет ли он какое-либо право пользования квартирой;
- что стороны обязуются сделать для получения согласия банка.
Если банк не согласует переход доли, можно рассмотреть более мягкий вариант: соглашение о порядке пользования квартирой и добровольное обязательство бывшего мужа не вселяться. Но такой документ лучше воспринимать как способ зафиксировать договоренность, а не как абсолютную защиту от будущего спора.
Практический порядок действий
Сначала нужно определить, какой именно кредит оформлен по квартире: обычный или льготный, есть ли господдержка, кто является заемщиком и залогодателем, есть ли запрет на отчуждение доли без согласия банка. Эти сведения обычно видны из кредитного договора, договора залога, регистрационных документов и справки банка.
Затем стоит направить в банк запрос: возможно ли переоформить долю бывшего мужа на вас или на ребенка, какие документы нужны и будет ли банк менять состав заемщиков или условия обеспечения. Без этого нотариус, скорее всего, не сможет завершить сделку с долей в заложенной квартире.
После ответа банка можно идти к нотариусу и выбирать форму: соглашение о разделе имущества, договор дарения, договор купли-продажи доли или иной вариант. Если есть несовершеннолетние дети и доля передается им, параллельно нужно уточнять порядок получения согласия органа опеки и попечительства.
Если договориться не удается, остается судебный путь: иск о разделе имущества, определении долей, порядке пользования квартирой, распределении кредитных обязательств и, при наличии оснований, о прекращении права пользования жильем. В таком споре банк обычно нужно привлекать к участию в деле, потому что решение может затрагивать его права как кредитора и залогодержателя.
Практический вывод
Бывший муж может передать свою долю вам или детям только при соблюдении ограничений, связанных с кредитом и залогом. Ключевое условие - согласие банка. Если дети несовершеннолетние, дополнительно понадобится проверка со стороны органа опеки и попечительства.
Соглашение у нотариуса о том, что бывший муж не будет проживать в квартире, само по себе не решает проблему, пока он остается собственником доли. Надежнее оформлять именно переход доли и одновременно урегулировать кредит, регистрацию, порядок пользования и возможную компенсацию. Если квартира приобреталась с господдержкой или на льготный кредит, вопрос выселения и прекращения права проживания нужно оценивать особенно осторожно с учетом пункта 4 статьи 89 ЖК.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 89, в том числе пункт 4.
- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, пункт 601.
- Разъяснения о применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с имуществом супругов, в том числе пункт 12.
- Практика рассмотрения судами дел о выселении бывших членов семьи собственника из жилых помещений, построенных или приобретенных с государственной поддержкой.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.