В такой ситуации нужно разделять два разных действия: продажу квартиры и сдачу ее внаем. Продажа означает отчуждение жилья и переход права собственности к другому лицу. Сдача внаем обычно не меняет собственника, но дает другому человеку право временно пользоваться квартирой.
Для квартиры, построенной с государственной поддержкой по Указу № 240 и с участием льготного кредита, ключевое значение имеет то, что кредит еще не погашен. Дополнительно ситуацию усложняют доли несовершеннолетних детей: мать не может свободно распоряжаться их долями так же, как своей собственной.
Продажа квартиры до погашения кредита
Продать такую квартиру без специальных разрешений нельзя. Жилье построено с использованием государственной поддержки, поэтому отчуждение требует разрешения местного исполнительного и распорядительного органа. Такой порядок следует из административной процедуры о принятии решения по разрешению отчуждения жилого помещения, возведенного с использованием субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом.
Ограничение связано не только с самим фактом получения поддержки, но и со сроком действия запрета. В процедуре указывается, что ограничение на отчуждение действует в течение 5 лет со дня досрочного возврата кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока полного возврата кредита. Если кредит пока не выплачен, продажа без разрешения исполкома рассматриваться не должна.
Отдельно нужно учитывать банк. При отчуждении жилья до полного погашения льготного кредита требуется согласие ОАО "Сберегательный банк "Беларусбанк". На практике это означает, что сделку нельзя готовить только через нотариуса и покупателей: сначала нужно понимать позицию банка, остаток долга, наличие ипотеки и условия кредитного договора.
Почему важны доли детей
Двое детей являются собственниками долей в квартире. Это самостоятельное ограничение, не связанное с льготным кредитом. По Инструкции о порядке совершения нотариальных действий отчуждение жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащей несовершеннолетнему, допускается только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.
Орган опеки и попечительства в такой ситуации действует через местный исполнительный и распорядительный орган. В судебной практике по делам о праве собственности на жилые помещения подчеркивается, что согласие должно быть оформлено решением компетентного органа, а не простым информационным письмом отдельного структурного подразделения.
Орган опеки будет оценивать, не ухудшатся ли имущественные и жилищные права детей. Обычно для согласования сделки нужно показать, что дети получат равноценную защиту своих интересов: например, доли в другом жилье, сохранение денежных средств на их счетах или другой механизм, который орган сочтет достаточным. Конкретный вариант зависит от обстоятельств семьи и условий будущей сделки.
Ипотека и обременение
Пока кредит не погашен, квартира, как правило, находится под банковским обременением. Если ипотека или иное ограничение зарегистрировано в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, покупатель и нотариус увидят это при проверке документов.
Поэтому даже если мать как собственник своей доли готова продать квартиру, а орган опеки согласится на распоряжение долями детей, без урегулирования вопроса с банком сделка практически не пройдет. Обычно требуется либо согласие банка на конкретную сделку, либо погашение кредита и снятие обременения в установленном порядке.
Что учитывать при долевой собственности
Квартира находится в долевой собственности: у матери есть своя доля, а у детей - их доли. Мать как законный представитель может участвовать в сделке от имени несовершеннолетних, но только при соблюдении требований об опеке.
Если у бывшего мужа после соглашения о разделе и передачи долей детям не осталось доли, вопрос его согласия как участника долевой собственности может не возникать. Если же какая-то доля за ним сохранилась, нужно дополнительно учитывать правила долевой собственности и преимущественное право покупки других участников при продаже доли постороннему лицу.
Можно ли сдать квартиру внаем
Сдача квартиры внаем обычно не является отчуждением, потому что право собственности не переходит к нанимателю. Поэтому ограничения, которые прямо связаны с продажей, дарением или меной жилья, автоматически не означают полный запрет на наем.
Но в этой ситуации нельзя ограничиться выводом "аренда разрешена". Нужно проверить три блока условий.
Во-первых, кредитный договор и позицию банка. Если квартира находится в ипотеке или построена с использованием льготного кредита, договор может содержать условия о проживании, пользовании жильем или необходимости согласия банка на передачу помещения другим лицам. Нарушение таких условий может создать проблемы по кредиту.
Во-вторых, позицию органа опеки. Поскольку дети владеют долями, сдача квартиры посторонним лицам затрагивает распоряжение общим имуществом, где есть имущество несовершеннолетних. Статья 35 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) предусматривает необходимость предварительного разрешения органа опеки и попечительства для отдельных действий законных представителей с имуществом ребенка. Сдача квартиры внаем может потребовать такой проверки, особенно если договор выходит за рамки обычного бытового пользования жильем.
В-третьих, согласие всех собственников или их законных представителей. Если квартира сдается целиком, договор должен учитывать, что объект принадлежит нескольким лицам. За несовершеннолетних детей действует мать, но ее полномочия ограничены интересами детей и правилами об опеке.
Как действовать практически
Если речь идет о продаже, начинать стоит не с поиска покупателя, а с проверки разрешений и обременений. Нужны документы по квартире, кредитный договор, справка банка об остатке задолженности, сведения о зарегистрированных долях и документы, подтверждающие права детей.
Дальше разумный порядок такой:
- Обратиться в банк и уточнить, возможна ли продажа до полного погашения кредита и на каких условиях.
- Обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган по вопросу разрешения на отчуждение жилья, построенного с государственной поддержкой.
- Отдельно обратиться в орган опеки и попечительства по долям несовершеннолетних детей.
- До подписания каких-либо предварительных соглашений согласовать с нотариусом, какие решения и согласия потребуются для сделки.
Если речь идет о сдаче внаем, порядок проще, но проверка все равно нужна:
- Изучить кредитный договор на предмет запрета или согласия банка.
- Получить письменную позицию банка, если договор не дает однозначного ответа.
- Уточнить в органе опеки, требуется ли разрешение на сдачу квартиры, где детям принадлежат доли.
- Заключать договор найма только после того, как понятны ограничения по кредиту, опеке и долевой собственности.
Вывод
Продажа квартиры, построенной по Указу № 240 с использованием льготного кредита, пока кредит не погашен, крайне затруднительна. Для нее потребуется как минимум разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, согласие банка или погашение кредита, а также разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение долями несовершеннолетних детей.
Сдача квартиры внаем выглядит более возможной, потому что наем не является отчуждением. Но из-за льготного кредита, возможной ипотеки и долей детей этот вопрос нужно предварительно согласовать с банком и органом опеки. Без такой проверки есть риск нарушить кредитный договор или правила распоряжения имуществом несовершеннолетних.
Нормативная база
- Указ № 240 и административная процедура о разрешении отчуждения жилья, возведенного с использованием субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом.
- Документы, запрашиваемые при осуществлении административных процедур, в части согласия ОАО "Сберегательный банк "Беларусбанк" при отчуждении жилья до полного погашения льготного кредита.
- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, пункт 35, о согласии органа опеки и попечительства на отчуждение жилья или доли несовершеннолетнего.
- Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, статья 35.
- Судебная практика по делам, связанным с правом собственности на жилые помещения, в части оформления согласия органа опеки и попечительства.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.