Если вы являетесь единственным собственником квартиры, сын и внучка не становятся собственниками только из-за того, что они там зарегистрированы. Но их регистрация и проживание имеют значение для оформления сделки: при продаже жилого помещения нотариус будет проверять права проживающих членов семьи и, как правило, потребует письменное согласие совершеннолетних лиц, которые относятся к этой категории.
Поэтому практический ответ такой: право собственности позволяет вам распоряжаться квартирой, но продать ее через нотариальное удостоверение без согласия зарегистрированного совершеннолетнего сына, проживающего в квартире, скорее всего, не получится.
Прописка и регистрация - это одно и то же для этой ситуации
В бытовой речи часто говорят "прописан", но в действующем порядке используется термин "регистрация по месту жительства". Если сын и внучка указаны в регистрационных данных по этой квартире, они считаются зарегистрированными по месту жительства.
Регистрация сама по себе не создает долю в праве собственности. Она подтверждает связь человека с жилым помещением как местом жительства, но не делает его совладельцем. Поэтому сын и внучка не могут распоряжаться квартирой как собственники, если у них нет доли.
При этом важно не только наличие регистрации, но и статус члена семьи собственника. Согласно пункту 63 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК), к членам семьи собственника относятся, в частности, супруг, дети и родители. Родные братья и сестры, дед, бабка и внуки также могут относиться к членам семьи собственника, если проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство.
Из этого следует, что сын является членом семьи собственника как ребенок собственника. Внучка может считаться членом семьи собственника при совместном проживании и ведении общего хозяйства. Если внучка несовершеннолетняя, ее права дополнительно оцениваются с учетом защиты интересов ребенка.
Почему собственник вправе продавать квартиру
Как единственный собственник вы вправе распоряжаться квартирой, в том числе заключать договор купли-продажи. Статья 73 ЖК указывает, что отчуждение жилого помещения частного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном законодательством.
ЖК не формулирует общее правило, по которому каждый зарегистрированный член семьи, не являющийся собственником, должен давать согласие именно как совладелец. Это логично: у сына и внучки нет доли, если право собственности оформлено только на вас.
Но продажа жилого помещения - это не только вопрос права собственности. При нотариальном оформлении сделки проверяется, сохраняются ли права пользования у проживающих лиц и дали ли они согласие на отчуждение. Именно здесь возникает основное практическое ограничение.
Почему нотариус потребует согласие сына
Пункт 34 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий предусматривает, что при удостоверении договора об отчуждении жилого помещения нотариус истребует письменное согласие совершеннолетних членов и бывших членов семьи собственника, проживающих в жилом помещении.
Если сын совершеннолетний, зарегистрирован и проживает в квартире как член семьи собственника, нотариус, как правило, будет исходить из необходимости его письменного согласия. Без такого согласия нотариус может отказать в удостоверении договора купли-продажи.
Если внучка совершеннолетняя и фактически проживает в квартире как член семьи собственника, вопрос о ее согласии также может возникнуть. Если она несовершеннолетняя, она сама согласие на сделку не дает, но нотариус проверит, не требуется ли участие законных представителей или органа опеки и попечительства в связи с ее статусом.
Что будет с правом пользования после продажи
Переход права собственности на квартиру сам по себе не всегда прекращает право пользования жильем у членов семьи прежнего собственника. Такой подход связан, в частности, с пунктом 2 статьи 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК), по которому переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Для продажи квартиры это означает, что покупатель будет заинтересован понимать, кто после сделки сможет продолжать пользоваться жильем. Если зарегистрированные члены семьи сохраняют право пользования, квартира фактически продается с проживающими лицами, что обычно снижает интерес покупателя и осложняет сделку.
В новой редакции пункта 7 статьи 139 ЖК предусмотрен важный механизм: если члены семьи бывшего собственника дали согласие на отчуждение жилого помещения и не указаны в договоре как лица, за которыми сохраняется право пользования, после продажи они подлежат выселению по требованию нового собственника. Поэтому согласие проживающего совершеннолетнего члена семьи имеет значение не только для удостоверения сделки, но и для дальнейшей судьбы его права пользования.
Если сын согласен на продажу
Самый простой вариант - оформить письменное согласие сына у нотариуса или в форме, которую потребует нотариус при подготовке сделки. В договоре купли-продажи нужно отдельно решить, сохраняет ли сын право пользования квартирой после продажи.
Если цель - передать покупателю свободную квартиру, в договоре обычно указывают, что зарегистрированные члены семьи не сохраняют право пользования после отчуждения. Тогда новый собственник сможет требовать их выселения и снятия с регистрационного учета, если они добровольно не освободят жилое помещение.
Практически лучше заранее согласовать с сыном срок выезда и снятия с регистрационного учета, чтобы это было понятно покупателю и нотариусу до подписания договора.
Если сын не согласен
Если сын не дает письменное согласие, сделка становится проблемной. Формально вы остаетесь собственником, но нотариальное удостоверение договора без согласия совершеннолетнего проживающего члена семьи может быть невозможно.
В такой ситуации не стоит пытаться скрыть регистрацию или фактическое проживание сына. Нотариус проверяет эти обстоятельства, а покупатель вправе рассчитывать на достоверную информацию о лицах, которые могут пользоваться квартирой.
Если договориться не удается, возможен судебный путь: собственник может оценивать основания для прекращения права пользования жилым помещением или выселения. Но такой спор зависит от фактических обстоятельств: проживает ли сын реально, участвует ли в расходах, есть ли у него самостоятельное право пользования, не связано ли оно с приватизацией или иными особыми обстоятельствами.
До обращения в суд нужно собрать документы о праве собственности, регистрации, фактическом проживании, оплате коммунальных услуг, семейных отношениях и причинах, по которым собственник просит прекратить право пользования.
Если внучка несовершеннолетняя
Если внучка несовершеннолетняя, ее регистрация не означает, что она стала собственником. Однако нотариус будет проверять, не затрагиваются ли права ребенка.
По статье 73 ЖК согласие органа опеки и попечительства может потребоваться в специальных ситуациях, в частности если ребенок признан находящимся в социально опасном положении или нуждающимся в государственной защите. Если внучка просто зарегистрирована и проживает в квартире, это не всегда означает обязательное согласие органа опеки, но этот вопрос все равно нужно заранее обсудить с нотариусом по конкретным документам.
Также важно учитывать, кто является законным представителем внучки, где она фактически проживает и куда будет зарегистрирована после продажи. Чем яснее этот вопрос урегулирован до сделки, тем меньше риск отказа или задержки при нотариальном оформлении.
Что сделать перед продажей
Перед поиском покупателя стоит получить актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах и уточнить у нотариуса перечень документов для отчуждения именно вашей квартиры. Это позволит сразу понять, чье согласие потребуется и в какой форме.
Затем нужно отдельно обсудить с сыном и, при необходимости, с законными представителями внучки порядок освобождения квартиры: когда они снимаются с регистрационного учета, сохраняют ли право пользования, будет ли это отражено в договоре.
Если сын готов дать согласие, продажу можно готовить обычным путем с учетом требований нотариуса. Если сын отказывается, сначала нужно решать вопрос о его праве пользования или искать покупателя, который осознанно принимает риск проживания зарегистрированного лица. На практике второй вариант редко бывает удобным и обычно влияет на цену и условия сделки.
Вывод
Сын и внучка, если они указаны по этой квартире, считаются зарегистрированными по месту жительства, а не "прописанными" в старом смысле слова. Их регистрация не дает им права собственности на квартиру.
Но если сын совершеннолетний, зарегистрирован и проживает в квартире как член семьи собственника, нотариус, скорее всего, потребует его письменное согласие на продажу. Без такого согласия сделку будет трудно удостоверить. Вопрос по внучке зависит от ее возраста, фактического проживания и статуса, поэтому его лучше заранее проверить у нотариуса вместе с документами о регистрации и составе семьи.
Нормативная база
- Жилищный кодекс Республики Беларусь: пункт 63 статьи 1, статья 73, пункт 7 статьи 139.
- Гражданский кодекс Республики Беларусь: пункт 2 статьи 275.
- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий: пункт 34.
- Подходы судебной практики по делам о выселении и сохранении права пользования жилыми помещениями после смены собственника.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.