Постоянные жалобы соседей на шум, музыку и громкие разговоры после 23:00 сами по себе обычно не дают собственнику автоматического права немедленно расторгнуть договор и выселить жильцов. Для расторжения нужны юридически значимые основания: нарушение условий договора, письменное предупреждение и доказательства того, что нарушения действительно были.
В жилищных отношениях важно сначала правильно определить вид договора. В быту часто говорят "аренда квартиры", но если собственник сдает жилое помещение гражданину для проживания, обычно речь идет о договоре найма жилого помещения. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 N 391 утверждены разные типовые формы: договор найма жилого помещения для отношений с гражданином и договор аренды жилого помещения для отношений с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Почему жалоб соседей недостаточно
Жалобы соседей важны как сигнал и как часть доказательственной базы, но для расторжения договора нужны не только устные сообщения или переписка. Если дело дойдет до суда, наймодателю придется показать, что наниматель или проживающие с ним лица действительно нарушали правила пользования жилым помещением и что эти нарушения были достаточно серьезными или систематическими.
Шум в ночное время может повлечь административную ответственность. Статья 22.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает ответственность за действия, нарушающие покой граждан в жилом доме или создающие вибрацию и шум с 23 до 7 часов. Повторное такое нарушение в течение года после административного взыскания влечет более строгую ответственность.
Поэтому практическое значение имеют вызовы милиции, заявления соседей, протоколы и постановления по статье 22.12 КоАП. Именно они подтверждают не просто недовольство соседей, а факт нарушения, за который жильца привлекли к административной ответственности.
Когда можно ставить вопрос о расторжении договора найма
Если договор является договором найма жилого помещения, ключевое правило содержится в статье 62 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК). По пункту 3 этой статьи договор может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем или проживающими с ним членами семьи.
Та же статья 62 ЖК допускает расторжение, если наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают требования жилищного законодательства так, что делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме. Для такого основания важны дополнительные условия: собственник должен предупредить нанимателя о возможности расторжения договора, а после предупреждения в течение года должны быть административные взыскания за аналогичные правонарушения.
Отдельно статья 62 ЖК указывает, что при расторжении договора по инициативе наймодателя нужно предварительно направить нанимателю письменное предупреждение за один месяц с указанием мотивов расторжения. Обращаться в суд можно после истечения этого срока, если наниматель отказался расторгнуть договор или не ответил на предупреждение.
Что должно быть в письменном предупреждении
Предупреждение лучше оформить письменно и направить способом, который позволит подтвердить получение: заказным письмом с уведомлением, вручением под подпись или другим доказуемым способом.
В предупреждении стоит указать:
- Какие нарушения допущены: шум, музыка, громкие разговоры после 23:00.
- Когда они происходили, по каким жалобам или вызовам это подтверждается.
- Требование прекратить нарушения и соблюдать правила пользования жилым помещением.
- Ссылку на возможность расторжения договора при продолжении нарушений.
- Срок, после которого наймодатель будет ставить вопрос о расторжении договора.
Такой документ важен не только как формальность. Он показывает, что собственник дал жильцам возможность прекратить нарушения, а расторжение договора стало реакцией на повторное поведение, а не на единичный конфликт с соседями.
Как фиксировать нарушения
Соседям и собственнику нужно собирать доказательства последовательно. При каждом нарушении тишины после 23:00 соседи могут вызывать милицию и подавать письменные заявления. Если по итогам проверки жильца привлекут к административной ответственности по статье 22.12 КоАП, эти материалы будут иметь существенное значение.
Полезно вести хронологию: дата, время, описание шума, кто обращался, был ли вызов милиции, чем закончилась проверка. Письменные жалобы соседей тоже можно использовать, но они сильнее работают вместе с официальными материалами о привлечении к ответственности.
Аудио- или видеозаписи могут помочь, но с ними нужно быть аккуратным: фиксировать стоит сам факт шума и обстоятельства нарушения, не вмешиваясь в частную жизнь жильцов и не создавая спор о незаконном сборе информации.
Если договор все же является договором аренды
Если договор заключен не с гражданином для проживания, а с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, может применяться типовая форма договора аренды жилого помещения, утвержденная постановлением Совета Министров N 391.
В такой форме пункт 13 предусматривает досрочное расторжение по соглашению сторон, по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более двух раз подряд, использовании жилого помещения не по целевому назначению, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. Перед требованием о досрочном расторжении арендодатель должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Шум и ночные нарушения не всегда напрямую равны использованию жилья не по назначению. Поэтому и при договоре аренды лучше не ограничиваться жалобами соседей, а фиксировать конкретные нарушения и проверять условия самого договора: есть ли там обязанности соблюдать правила проживания, не нарушать покой соседей, отвечать за действия проживающих лиц.
Можно ли расторгнуть договор по соглашению сторон
Самый простой путь - соглашение сторон. Статья 62 ЖК допускает расторжение договора найма по соглашению сторон. Если жильцы понимают, что конфликт с соседями продолжается и есть риск суда, иногда удается договориться о дате выезда, возврате части обеспечительного платежа или иных условиях прекращения договора.
Такое соглашение лучше оформить письменно: указать дату прекращения договора, порядок передачи квартиры, расчетов, возврата ключей и состояние помещения при выезде.
Практический порядок действий
Собственнику стоит действовать поэтапно.
- Проверить точное название и условия договора: найм или аренда, кто является стороной, какие обязанности жильца прописаны.
- Собрать письменные жалобы соседей и хронологию нарушений.
- Добиваться официальной фиксации ночного шума через обращения в милицию и материалы по статье 22.12 КоАП.
- Направить жильцу письменное предупреждение с требованием прекратить нарушения и указанием на возможное расторжение договора.
- Если после предупреждения нарушения продолжаются и появляются новые материалы об административной ответственности, готовить требование о расторжении договора, а при отказе - иск в суд.
Если доказательств административной ответственности нет, позиция наймодателя слабее. В таком случае разумно сначала сосредоточиться на фиксации нарушений и письменном предупреждении, а параллельно предложить жильцу расторгнуть договор добровольно.
Вывод
Расторгнуть договор только потому, что соседи жалуются на шум, обычно сложно. Для расторжения нужны подтвержденные нарушения, письменное предупреждение и доказательства того, что после предупреждения жильцы продолжали нарушать правила.
Если это договор найма с гражданином, основным ориентиром будет статья 62 ЖК: существенное нарушение условий договора, систематические нарушения жилищных требований, невозможность нормального проживания для других лиц, предупреждение собственника и последующие административные взыскания за аналогичные нарушения. Если это договор аренды с организацией или индивидуальным предпринимателем, нужно дополнительно смотреть пункт 13 типовой формы и конкретные условия подписанного договора.
Нормативная база
- Статья 22.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях: ответственность за нарушение покоя граждан в жилом доме и шум с 23 до 7 часов.
- Статья 62 Жилищного кодекса Республики Беларусь: основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.
- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 N 391: типовые формы договоров найма и аренды жилых помещений частного жилищного фонда граждан.
- Пункт 13 типовой формы договора аренды жилого помещения: досрочное расторжение договора и письменное предупреждение арендатора.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.