Долю в трехкомнатной квартире можно не только учитывать как абстрактную 1/3 в праве собственности, но при определенных условиях оформить раздел жилого помещения так, чтобы за сособственником была закреплена конкретная изолированная комната. Однако это не то же самое, что обычное соглашение о порядке пользования квартирой.
Главное различие такое: при разделе или выделе доли речь идет о праве собственности на конкретную часть жилого помещения, а при соглашении о порядке пользования - только о том, кто какой комнатой пользуется. Поэтому перед оформлением важно правильно назвать документ, проверить техническую возможность раздела и понимать, какие правовые последствия нужны.
Можно ли договориться о выделе доли
Пункт 1 статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК) допускает раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению между ее участниками. Если соглашения нет, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке по пункту 3 этой же статьи.
Для квартиры дополнительно важна статья 138 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК). Она предусматривает варианты раздела жилого помещения. В наиболее полном варианте раздел связан с перепланировкой и образованием двух или более изолированных жилых помещений с отдельными входами, кухнями и санитарными узлами. После такого раздела общая долевая собственность на прежнее жилое помещение прекращается.
В обычной квартире многоквартирного дома такой вариант часто технически нереален: сложно создать несколько самостоятельных квартир с отдельными входами, кухнями и санузлами без нарушения конструкции дома. Поэтому на практике для квартиры чаще обсуждают другой вариант по статье 138 ЖК: выделение изолированных жилых комнат в собственность при сохранении кухни, коридора, санузла и иных подсобных помещений в общей долевой собственности.
Такой подход отличается от простой договоренности "эта комната моя, эта ваша". Если стороны действительно оформляют раздел жилого помещения, то соглашение должно быть направлено именно на изменение правового режима имущества, а не только на бытовое распределение комнат.
Какие условия важны для комнаты
Комната, которую предполагается закрепить за собственником, должна быть изолированной. Если комната проходная и через нее обеспечивается доступ к другим помещениям, выделить ее как самостоятельную часть обычно сложнее.
Также нужно учитывать соотношение площади комнаты и идеальной доли. При доле 1/3 комната может оказаться больше или меньше этой доли в общей жилой площади. Пункт 4 статьи 255 ГК допускает денежную компенсацию, если выделяемая часть несоразмерна доле. Судебная практика также исходит из того, что раздел может быть произведен с отступлением от идеальных долей, если иначе реальное распределение помещений невозможно или существенно затруднено.
Например, если в трехкомнатной квартире одна изолированная комната по площади немного превышает 1/3 жилой площади, стороны могут предусмотреть компенсацию за разницу. Если комната существенно меньше, вопрос компенсации может возникнуть в обратную сторону. Конкретный расчет зависит от площади помещений, долей, стоимости жилья и условий соглашения.
Будет ли соглашение иметь юридическую силу
Соглашение о разделе жилого помещения между всеми сособственниками может иметь юридическую силу. Но для результата "я стал собственником конкретной комнаты" одного подписанного текста недостаточно.
Нужно как минимум:
- заключить письменное соглашение со всеми собственниками квартиры;
- описать, какая изолированная комната передается в собственность каждому участнику или одному из них;
- определить режим кухни, коридора, санузла и иных общих помещений;
- урегулировать компенсацию, если площадь комнаты не соответствует доле;
- пройти государственную регистрацию возникших прав и объектов недвижимости в организации по государственной регистрации.
Разъяснения Верховного Суда по применению жилищного законодательства указывают, что после раздела жилого помещения образованные объекты должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Без такой регистрации право собственности на конкретную комнату как результат раздела не возникнет, даже если сособственники подписали соглашение.
Поэтому соглашение лучше готовить не как произвольную расписку, а как документ для последующей регистрации. На практике для этого обычно обращаются к нотариусу и заранее проверяют технические документы на квартиру.
Чем это отличается от порядка пользования
Соглашение о порядке пользования квартирой решает другую задачу. Оно фиксирует, кто какой комнатой пользуется, как используются кухня, коридор и санузел, кто за что отвечает в быту. Но право долевой собственности при этом сохраняется: каждый остается собственником доли во всей квартире, а не отдельной комнаты.
Именно поэтому соглашение о порядке пользования не превращает комнату в отдельный объект собственности. Его смысл - снизить бытовые конфликты между сособственниками и закрепить фактический порядок проживания. Если собственник затем продает свою долю, предметом продажи остается доля в праве собственности на квартиру, а не "его комната" как самостоятельная недвижимость.
При разделе жилого помещения последствия иные. Если соблюдены требования статьи 255 ГК и статьи 138 ЖК, а права зарегистрированы, собственник получает правовой режим, связанный с конкретной комнатой. При варианте раздела без полной перепланировки подсобные помещения могут остаться в общей долевой собственности, но жилые комнаты закрепляются иначе, чем при обычном пользовании.
Что выбрать в вашей ситуации
Если цель - просто спокойно пользоваться определенной комнатой и не спорить с другим собственником, можно оформить соглашение о порядке пользования. В нем стоит указать конкретные комнаты, правила использования мест общего пользования, расходы, порядок доступа и запрет препятствовать друг другу.
Если цель - стать собственником конкретной комнаты, нужно оформлять соглашение о разделе жилого помещения или выделе доли в натуре. Такое соглашение должно подписываться всеми сособственниками и затем проходить государственную регистрацию. Без регистрации оно не даст того результата, ради которого обычно и затевают выдел доли.
Если сособственник согласен, разумный порядок действий такой:
- изучить технический паспорт квартиры и понять, какая комната может быть выделена;
- проверить, является ли комната изолированной;
- оценить, совпадает ли ее площадь с вашей долей 1/3 и нужна ли компенсация;
- подготовить соглашение о разделе жилого помещения;
- обратиться к нотариусу или специалисту по недвижимости для оформления документа, пригодного для регистрации;
- подать документы на государственную регистрацию прав.
Если согласия нет, вопрос придется решать через суд. В суде будут иметь значение техническая возможность раздела, изолированность комнаты, соотношение площади и долей, а также то, можно ли установить исполнимый порядок без нарушения прав других собственников.
Вывод
Вы можете договориться с совладельцем о выделе 1/3 доли в виде отдельной изолированной комнаты, если это технически и юридически возможно. Такое соглашение будет иметь юридическую силу, но право собственности на комнату возникнет только после надлежащего оформления и государственной регистрации.
Если же стороны только распределят, кто какой комнатой пользуется, это будет соглашение о порядке пользования квартирой. Оно полезно для проживания, но не делает комнату отдельной собственностью и не заменяет раздел жилого помещения.
Нормативная база
- Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 255.
- Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 138.
- Разъяснения Пленума Верховного Суда Республики Беларусь по применению судами жилищного законодательства.
- Обзор кассационно-надзорной практики Верховного Суда Республики Беларусь за 2011 год.
Этот материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.